Mietfreies Wohnen ist regelmäßig eine Leihe nach § 598 BGB und nicht schon deshalb eine Schenkung für die Pflichtteilsergänzung. Entscheidend ist, ob tatsächlich eine Vermögensposition unentgeltlich übertragen oder aufgegeben wurde. Eigentumsübertragung, dingliches Recht und Erlass bestehender Mietforderungen sind anders zu prüfen als eine bloße Nutzungserlaubnis.
Leihe oder Schenkung: BGH XII ZR 33/15 behandelt Leihe und Herausgabe bei langfristiger unentgeltlicher Überlassung von Räumen. Eigentumsübertragung, Wohnungsrecht, Nießbrauch, Ausgleichung und Forderungserlass können für den Pflichtteil relevant sein. Die Voraussetzungen bleiben einzelfallbezogen.
Nach dem Erbfall erfährt eine Tochter, dass ihr Bruder viele Jahre ohne Miete im Elternhaus lebte. Im Grundbuch findet sie zunächst kein Wohnungsrecht, kennt aber weder die Überlassungsabrede noch mögliche Gegenleistungen. Statt eine fiktive Marktmiete zum Nachlass zu addieren, muss sie zuerst klären, welches Recht eingeräumt und welcher Vermögenswert tatsächlich zugewendet wurde.
Warum mietfreies Wohnen regelmäßig eine Leihe ist
§ 516 Abs. 1 BGB verlangt für eine Schenkung eine Zuwendung aus dem Vermögen des Schenkers, eine Bereicherung des anderen und Einigkeit über die Unentgeltlichkeit. Unterlässt jemand nur einen möglichen Vermögenserwerb, liegt nach § 517 BGB keine Schenkung vor. § 598 BGB ordnet die unentgeltliche Gebrauchsüberlassung einer Sache der Leihe zu.
Der Bundesgerichtshof hat in seinem Urteil vom 27. Januar 2016 – XII ZR 33/15 – eine langfristige unentgeltliche Überlassung von Wohn- und Geschäftsräumen regelmäßig als Leihe eingeordnet. Eigentum und Substanz blieben beim Überlassenden. Auch entgangene Eigennutzung und eine lange Vertragsdauer machten die Vereinbarung dort nicht zur Schenkung.
Die Entscheidung betrifft einen Herausgabe- und Leihrechtsstreit, nicht unmittelbar einen Anspruch aus § 2325 BGB. Sie klärt die vorgelagerte Vertragsqualifikation und lässt ausdrücklich offen, wie eine der wirtschaftlichen Weggabe nahekommende Überlassung zu behandeln wäre. BGH zur Leihe
Laufzeit und Rückgabe der Leihe
Eine Leihe ist zugleich nicht stets jederzeit frei kündbar. § 604 BGB unterscheidet eine bestimmte Vertragszeit, die aus dem Zweck folgende Dauer und den Fall, dass weder Zeit noch Zweck die Dauer bestimmen. § 605 BGB nennt besondere Kündigungsgründe. Auch eine mündliche Abrede kann deshalb schuldrechtlich bedeutsam sein, obwohl kein Recht im Grundbuch steht.
Ein Anwalt für Erbrecht prüft deshalb Wortlaut und tatsächliche Durchführung der Abrede. Wurde eine feste Laufzeit vereinbart? Welche Räume durfte der Angehörige selbst nutzen, und war eine Überlassung an Dritte erlaubt? Wer trug gewöhnliche Erhaltungs- und Betriebskosten? Solche Punkte können die Vertragsauslegung prägen. Sie ersetzen aber nicht die Grundfrage, ob Eigentum oder ein anderes Vermögensrecht endgültig aus dem Vermögen des späteren Erblassers ausgeschieden ist.
Grenze der BGH-Entscheidung
Auch XII ZR 33/15 zeigt, warum Schlagworte nicht genügen. Dort durften Angehörige Wohnungen und Geschäftsräume über Jahrzehnte nutzen und teilweise Dritten überlassen; die Überlassende trug weitreichende Kosten. Trotzdem blieb es im entschiedenen Fall bei Leihe. Der BGH stützte dies nicht auf die Verwandtschaft, sondern darauf, dass Eigentum und Substanz verblieben und nur Gebrauch auf Zeit eingeräumt war.
Wann kann trotzdem eine Schenkung vorliegen?
Für § 2325 BGB muss ein konkreter geschenkter Gegenstand oder ein anderes zugewendetes Vermögensrecht feststehen. Das kann bei wohnbezogenen Gestaltungen auf verschiedene Weise geschehen.
Erlass einer bestehenden Mietforderung
Wurde wirksam Miete vereinbart und erlässt der Eigentümer später bereits entstandene Forderungen nach § 397 BGB unentgeltlich, gibt er eine vorhandene Vermögensposition auf. Das unterscheidet sich vom bloßen Verzicht darauf, künftig überhaupt Miete zu vereinbaren. Eine unter der Marktmiete liegende Vereinbarung liefert ebenfalls keine automatische Differenzrechnung; Vertrag, objektives Missverhältnis und Einigkeit über den unentgeltlichen Teil sind zu prüfen.
Eigentum, Wohnungsrecht oder Nießbrauch
Die unentgeltliche Übereignung der Immobilie ist ein anderer Vorgang als ihre Leihe. Auch ein dem Bewohner unentgeltlich bestelltes Wohnungsrecht nach § 1093 BGB oder ein Nießbrauch nach § 1030 BGB kann einen eigenständigen Vermögenswert zuwenden. Dingliche Rechte am Grundstück setzen grundsätzlich Einigung und Eintragung nach § 873 BGB voraus. Das Grundbuch beweist aber nicht allein, ob eine Gegenleistung bestand und welcher unentgeltliche Anteil verbleibt.
Gegenleistung und wirtschaftliches Gesamtbild
Pflege, Renovierung, Darlehensübernahme oder laufende Kosten können als Gegenleistung vereinbart sein. Ob und in welchem Wert sie der Zuwendung gegenüberstehen, lässt sich nicht aus dem familiären Verhältnis ableiten. Umgekehrt genügt es nicht, im Nachhinein irgendeine Hilfeleistung als Entgelt zu bezeichnen. Erforderlich sind Inhalt und Zweck der Vereinbarung sowie eine belastbare Bewertung der beiderseitigen Leistungen.
Bei einer sogenannten gemischten Schenkung ist nur der unentgeltliche Teil relevant. Vor dieser Wertstufe muss aber feststehen, welcher Gegenstand oder welches Recht übertragen wurde. Bei einer bloßen Leihe ist die nie vereinbarte Marktmiete nicht automatisch eine monatliche Schenkungsserie. Bei einem Erlass ist dagegen die konkrete, bereits entstandene Forderung Ausgangspunkt. Bei einem dinglichen Recht sind dessen Umfang, Dauer, Rang und Nutzbarkeit zu bestimmen.
Drei Rechenebenen müssen getrennt bleiben
Ordentlicher Pflichtteil und realer Nachlass
Der ordentliche Pflichtteil nach § 2303 BGB beträgt die Hälfte des Wertes des gesetzlichen Erbteils. § 2311 BGB stellt dafür zunächst auf Bestand und Wert des realen Nachlasses beim Erbfall ab. Eine Wohnung, die weiterhin dem Erblasser gehörte, befindet sich grundsätzlich mit ihrem Wert im Nachlass; entgangene, nie begründete Mietforderungen werden nicht allein wegen einer denkbaren Vermietung zu vorhandenen Nachlassforderungen.
Ergänzung und Ausgleichung
Davon unterscheidet sich der Ergänzungspflichtteil nach § 2325 BGB. Er setzt eine Schenkung voraus und rechnet den verschenkten Gegenstand nach den gesetzlichen Bewertungs- und Zeitregeln hinzu. Erst wenn die Zuwendung bestimmt ist, kann geprüft werden, welcher Wert nach § 2325 Abs. 2 BGB anzusetzen ist. Eine pauschale Multiplikation von Vergleichsmiete und Wohndauer überspringt diese Anspruchsvoraussetzung.
Als dritte Ebene steht die Ausgleichung zwischen Abkömmlingen. Sie verändert nicht automatisch den realen Nachlass und ist keine Ersatzbegründung für eine fehlende Schenkung. Ihr Anwendungsbereich folgt §§ 2050, 2052 und 2316 BGB und hängt unter anderem von der Erbfolge, Art der Zuwendung und einer möglichen Anordnung ab.
Was gilt für die Zehnjahresfrist des § 2325 BGB?
Ist eine Schenkung festgestellt, wird sie nach § 2325 Abs. 3 BGB im ersten Jahr vor dem Erbfall vollständig und in jedem weiteren Jahr um ein Zehntel weniger berücksichtigt. Nach zehn Jahren seit der Leistung bleibt sie unberücksichtigt. Bei Schenkungen an den Ehegatten beginnt die Frist nicht vor Auflösung der Ehe.
Leistungserfolg und Nutzungsvorbehalt
Bei Grundstücken ist der Leistungserfolg grundsätzlich mit der gesicherten Eigentumsübertragung zu bestimmen. Behält sich der Erblasser ein Nutzungsrecht vor, stellt sich zusätzlich die Frage, ob er den verschenkten Gegenstand im Wesentlichen weiterhin nutzen konnte.
Die gesetzliche Abschmelzung ist jahresbezogen: innerhalb des ersten Jahres vor dem Erbfall wird der Gegenstand vollständig, innerhalb des zweiten Jahres zu neun Zehnteln und danach in jedem weiteren Jahr um ein weiteres Zehntel weniger berücksichtigt. Entscheidend ist der Zeitpunkt der „Leistung“ des geschenkten Gegenstands. Bei einem Grundstück ist deshalb der Vollzug der Rechtsänderung zu dokumentieren; bei einem Forderungserlass oder einem eingeräumten Recht sind andere Leistungsvorgänge zu prüfen.
Der BGH hat mit Urteil vom 29.06.2016 (IV ZR 474/15) entschieden: Ein vorbehaltenes Wohnungsrecht hindert den Fristbeginn nur ausnahmsweise. Im entschiedenen Fall begann die Frist trotz des Rechts, weil es nur Teile des Hauses erfasste und die rechtliche sowie wirtschaftliche Stellung der Eltern deutlich eingeschränkt war. Ein uneingeschränkt vorbehaltener Nießbrauch ist anders zu bewerten. BGH zum vorbehaltenen Wohnungsrecht
Das Urteil verbietet damit beide Kurzschlüsse. Ein Wohnungsrecht lässt die Frist weder stets anlaufen noch hält es sie stets bis zum Tod an. Maßgeblich sind insbesondere der räumliche Umfang, das Ausschlussrecht gegenüber dem neuen Eigentümer, die Überlassbarkeit an Dritte und die verbleibende wirtschaftliche Verwertungsmacht. Rein faktische Nutzung ohne rechtlich gesicherte Position genügte dem BGH nicht.
Wird dem Kind ein Wohnungsrecht eingeräumt, ist dieses Recht selbst die mögliche Zuwendung. Überträgt der Elternteil dagegen das Eigentum und behält ein Recht für sich, geht es um Wert und Leistung der Grundstücksschenkung. Nur im zweiten Fall stellt sich die besondere Genussfrage zum Fristbeginn.
Welche anderen Pflichtteilsregeln können eine Rolle spielen?
Pflichtteilsergänzung ist nicht dasselbe wie Ausgleichung unter Abkömmlingen. § 2050 BGB erfasst Abkömmlinge, die als gesetzliche Erben zur Erbfolge gelangen. Nach § 2052 BGB ist im Zweifel eine Ausgleichung auch dann anzunehmen, wenn der Erblasser Abkömmlinge mit den gesetzlichen Erbteilen oder mit Erbteilen in demselben Verhältnis eingesetzt hat.
Ausstattung ist grundsätzlich auszugleichen, soweit der Erblasser bei der Zuwendung kein anderes bestimmt hat; Zuschüsse als Einkünfte und Berufsausbildung nur bei Überschreitung des angemessenen Maßes. Andere Zuwendungen werden berücksichtigt, wenn der Erblasser die Ausgleichung bei der Zuwendung angeordnet hat.
Pflichtteilsberechnung und Anrechnung
Wäre eine Zuwendung bei gesetzlicher Erbfolge auszugleichen, kann § 2316 BGB die Pflichtteilsberechnung eines Abkömmlings verändern. Daneben betrifft § 2315 BGB die Anrechnung einer Zuwendung auf den eigenen Pflichtteil des Empfängers; dafür muss der Erblasser die Anrechnung bei der Zuwendung bestimmt haben. Deshalb ist die Aussage, mietfreies Wohnen ändere unter Geschwistern immer oder nie etwas, zu pauschal.
Erbenstellung und Rolle des Empfängers
Die Rollen der Beteiligten sind ebenfalls entscheidend. § 2050 BGB betrifft Abkömmlinge, die als gesetzliche Erben zur Erbfolge gelangen; für gewillkürte Erben ist die Zweifelsregel des § 2052 BGB gesondert zu prüfen.
§ 2316 BGB betrifft die Pflichtteilsberechnung eines Abkömmlings bei einer hypothetischen Ausgleichung. § 2315 BGB betrifft dagegen den Empfänger einer Zuwendung selbst. Dieselbe Wohnnutzung kann daher je nach Erbfolge und getroffener Anordnung unterschiedliche Fragen auslösen, ohne dass aus ihr automatisch ein Ergänzungsanspruch folgt.
Welche Auskunft und Belege sind entscheidend?
Der Pflichtteilsberechtigte, der nicht Erbe geworden ist, kann nach § 2314 BGB Auskunft über den Nachlass, Zuziehung bei der Verzeichnisaufnahme, Wertermittlung und ein amtliches oder notarielles Verzeichnis verlangen. Für die behauptete Schenkung müssen die tatsächliche Gestaltung und ihre Vermögenswirkung zusätzlich greifbar werden.
Ein aktueller Grundbuchauszug allein reicht häufig nicht. Ein Anwalt für Erbrecht berücksichtigt dabei: Frühere Eintragungen können gelöscht sein, und ein schuldrechtlicher Leihvertrag erscheint dort überhaupt nicht.
Verträge und Zahlungsbelege sichern
Deshalb sind auch notarielle Urkunden, Löschungsbewilligungen, Kontoauszüge, Abreden zu Kosten und Instandhaltung sowie Korrespondenz über Laufzeit und Rückgabe wichtig. Bei behauptetem Forderungserlass muss zuerst die ursprüngliche Mietforderung und danach der Erlass nachgewiesen werden.
Grundbuchauszüge aus der Zeit vor und nach der Gestaltung
Eigentums- und Überlassungsverträge mit sämtlichen Anlagen
Leih- oder Mietvereinbarung und vereinbarte Laufzeit
Kontobelege zu Miete, Betriebskosten und sonstigen Gegenleistungen
Nachweise über bereits entstandene und später erlassene Forderungen
Räume, Mitbenutzung, Ausschluss des Eigentümers und Überlassbarkeit
Wohnungsrecht oder Nießbrauch: Berechtigter, Rang und Umfang
Eigentumsübertragung: Datum der gesicherten Rechtsänderung
mögliche Ausstattung oder Ausgleichungsanordnung nach § 2050 BGB
mögliche Anrechnungsbestimmung nach § 2315 BGB
Todestag, Anspruchsgegner, Kenntnisstand und bisherige Verhandlungen
Wann verjähren mögliche Ansprüche?
Der Ergänzungsanspruch gegen den Erben unterliegt grundsätzlich der regelmäßigen Verjährung von drei Jahren nach §§ 195, 199 BGB. Sie beginnt vorbehaltlich besonderer Regeln mit dem Schluss des Jahres, in dem der Anspruch entstanden ist und Kenntnis oder grob fahrlässige Unkenntnis von Umständen und Schuldner vorliegt.
Für den Anspruch aus § 2329 BGB gegen den Beschenkten ordnet § 2332 Abs. 1 BGB dagegen den Beginn mit dem Erbfall an. Anspruch gegen Erben und Anspruch gegen Beschenkten dürfen deshalb bei der Fristberechnung nicht zusammengezogen werden. Hemmung oder Neubeginn müssen anhand des tatsächlichen Verfahrens geprüft werden.
Fazit: Erst die Vermögenszuwendung bestimmen
Jahrelanges mietfreies Wohnen reicht für sich genommen regelmäßig nicht, um fiktive Miete in den Ergänzungsnachlass einzustellen. Entscheidend sind Vertrag, Eigentum, Grundbuchrecht, Zahlungsfluss und Einigung über Unentgeltlichkeit. Erst danach folgen Frist des § 2325 BGB, Ausgleichung und Verjährung.
Als Rechtsanwalt für Erbrecht prüft Traub die konkrete Überlassung, mögliche Forderungserlasse und vorbehaltene Rechte getrennt, bevor Sie Pflichtteilsergänzung fordern oder eine solche Forderung zurückweisen.
Kontakt aufnehmenHinweis: Diese Darstellung dient der allgemeinen Information und ersetzt keine Rechts- oder Steuerberatung im Einzelfall. Trotz Quellen- und Qualitätsprüfung bleibt vor Veröffentlichung die ausdrückliche anwaltliche Einzelfreigabe erforderlich.
Rechtsquellen zur Einordnung
Andreas Traub
Andreas Traub berät und vertritt Mandanten in arbeitsrechtlichen Konflikten, im Mietrecht, Erbrecht und weiteren zivilrechtlichen Fragen. Im Mittelpunkt stehen persönliche Beratung, klare Einordnung und eine konsequente Vertretung der Mandanteninteressen.
Mehr über die Kanzlei