Eine Erbengemeinschaft kann ein Haus ohne Erbschein verkaufen, wenn sie die Erbfolge auf einem anderen nach § 35 GBO zulässigen Weg nachweist. Häufig kommen eine öffentliche Verfügung von Todes wegen und die gerichtliche Eröffnungsniederschrift oder ein Europäisches Nachlasszeugnis (anwendbar auf Todesfälle ab dem 17. August 2015, Art. 83 Abs. 1 EuErbVO) in Betracht. Alle Verfügungsberechtigten müssen mitwirken oder wirksam vertreten sein. Eine vorherige Eintragung der Erben als Eigentümer ist beim Direktverkauf nach § 40 GBO regelmäßig nicht erforderlich.
Der Beitrag zeigt, wann eine öffentliche Verfügung von Todes wegen den Erbschein im Grundbuchverfahren ersetzen kann. Er trennt gemeinschaftliche Verfügung, notariellen Kaufvertrag, Auflassung und Eintragung und erklärt, warum § 40 GBO die Voreintragung, aber nicht den Erbnachweis entbehrlich macht.
Drei Miterben wollen ein Nachlassgrundstück gemeinsam verkaufen. Im Grundbuch steht weiterhin der Verstorbene; vorhanden sind ein notarielles Testament und die Eröffnungsniederschrift. Vor der Beurkundung müssen sie klären, ob die Erbfolge daraus eindeutig hervorgeht, ob Testamentsvollstreckung besteht und wie alle erforderlichen Erklärungen grundbuchtauglich abgegeben werden.
Die Frage „Erbschein ja oder nein?" ist nur ein Teil der Prüfung. Ebenso wichtig sind die gemeinschaftliche Verfügung, die notarielle Vertragsform, der Eigentumsübergang und die Ausnahme von der Voreintragung.
Wer darf das geerbte Haus verkaufen?
Hinterlässt der Erblasser mehrere Erben, wird der Nachlass nach § 2032 BGB gemeinschaftliches Vermögen. Ein Miterbe erhält keinen frei verfügbaren Bruchteil an jedem einzelnen Gegenstand.
Gemeinschaftliche Verfügung über das Grundstück
Nach § 2040 Abs. 1 BGB können die Erben über einen Nachlassgegenstand nur gemeinschaftlich verfügen. Für den Eigentumsübergang am Haus müssen daher sämtliche Verfügungsberechtigten handeln oder wirksam vertreten sein.
Amtliche Grundlagen: https://www.gesetze-im-internet.de/bgb/__2032.html und https://www.gesetze-im-internet.de/bgb/__2040.html
Erbteil ist nicht Hausanteil
§ 2033 BGB erlaubt einem Miterben, seinen Anteil am gesamten Nachlass durch notariell beurkundeten Vertrag zu übertragen. Über seinen Anteil an einem einzelnen Nachlassgegenstand darf er dagegen nicht verfügen. Ein Erbteilsverkauf überträgt deshalb nicht isoliert das Haus. Weitere Informationen enthält der Beitrag Erbteil verkaufen.
Verkauft ein Miterbe seinen Erbteil an einen Dritten, haben die übrigen Miterben nach § 2034 BGB grundsätzlich ein Vorkaufsrecht. Die gesetzliche Frist beträgt zwei Monate.
Welche Schritte überträgt das Eigentum?
Der Vertrag, der zur Übertragung oder zum Erwerb eines Grundstücks verpflichtet, muss nach § 311b Abs. 1 BGB notariell beurkundet werden. Damit ist das Eigentum noch nicht übergegangen.
Vollzug verlangt tragfähige Nachweise
Ein Kaufvertrag kann beurkundet werden, obwohl der Erbschein oder ein anderer Nachweis noch nicht abschließend vorliegt. Ohne gesicherten Erbnachweis kann der Grundbuchvollzug jedoch scheitern oder sich verzögern. Der Vertrag muss deshalb festlegen, welche Unterlagen und Genehmigungen vor Fälligkeit und Umschreibung vorliegen sollen.
Amtliche Grundlagen: https://www.gesetze-im-internet.de/bgb/__311b.html, https://www.gesetze-im-internet.de/bgb/__925.html und https://www.gesetze-im-internet.de/bgb/__873.html
Wie wird die Erbfolge ohne Erbschein nachgewiesen?
§ 35 Abs. 1 Satz 1 GBO nennt als reguläre Nachweise den Erbschein und das Europäische Nachlasszeugnis. Das Europäische Nachlasszeugnis gilt nach Art. 83 Abs. 1 EuErbVO für Todesfälle ab dem 17. August 2015. Satz 2 eröffnet einen weiteren Weg, wenn die Erbfolge auf einer Verfügung von Todes wegen beruht, die in einer öffentlichen Urkunde enthalten ist.
Anstelle des Erbscheins oder Europäischen Nachlasszeugnisses können die öffentliche Verfügung und die Niederschrift über ihre Eröffnung vorgelegt werden. Hält das Grundbuchamt die Erbfolge dadurch nicht für nachgewiesen, kann es dennoch eines der Zeugnisse verlangen. § 35 Abs. 1 GBO
Öffentliches Testament oder Erbvertrag
Ein notarielles Testament oder ein notarieller Erbvertrag kann zusammen mit der Eröffnungsniederschrift genügen, wenn sich die Erbfolge grundbuchtauglich ergibt. Bedingungen, Auslegungsfragen, spätere Verfügungen oder unklare Erbquoten können zusätzliche Nachweise erforderlich machen.
Das Grundbuchamt „akzeptiert" die Unterlagen daher nicht automatisch. Es prüft, ob gerade die behauptete Erbfolge aus den vorgelegten Urkunden nachgewiesen ist.
Eigenhändiges Testament
Ein handschriftliches Testament ist keine in einer öffentlichen Urkunde enthaltene Verfügung von Todes wegen. Auch seine gerichtliche Eröffnung ändert die private Form der Verfügung nicht. Der Ersatzweg des § 35 Abs. 1 Satz 2 GBO ist deshalb grundsätzlich nicht eröffnet.
Nach § 35 Abs. 3 GBO kann das Grundbuchamt bei einem Grundstück oder Anteil von weniger als 3.000 Euro ausnahmsweise andere Beweismittel zulassen, wenn die Beschaffung der regulären Zeugnisse unverhältnismäßigen Aufwand an Kosten oder Mühe verursacht. Für einen üblichen Hausverkauf ist diese Ausnahme regelmäßig ohne praktische Bedeutung.
Welche Form verlangt das Grundbuchverfahren?
Nach § 29 Abs. 1 GBO müssen Eintragungsbewilligungen und sonstige erforderliche Erklärungen grundsätzlich durch öffentliche oder öffentlich beglaubigte Urkunden nachgewiesen werden. Andere Eintragungsvoraussetzungen bedürfen grundsätzlich öffentlicher Urkunden, sofern sie nicht offenkundig sind.
Vertretung bleibt möglich
Nicht alle Miterben müssen zwingend persönlich im selben Notartermin erscheinen. Vollmacht oder spätere Genehmigung können in Betracht kommen. Für den Grundbuchvollzug müssen sie jedoch in der erforderlichen Form nachgewiesen werden; eine einfache privatschriftliche Vollmacht reicht dafür regelmäßig nicht.
Ob eine Vollmacht beurkundet, öffentlich beglaubigt oder eine Erklärung nachgenehmigt werden soll, muss der konkrete Vollzugsweg bestimmen. Die Behauptung, jede Vollmacht sei kraft Gesetzes notariell zu beurkunden, wäre zu pauschal.
Form richtet sich nach dem Vollzugsweg
Amtliche Grundlage: https://www.gesetze-im-internet.de/gbo/__29.html
Müssen die Erben zuerst im Grundbuch stehen?
Grundsätzlich setzt § 39 Abs. 1 GBO eine Voreintragung der Person voraus, deren Recht von der neuen Eintragung betroffen wird. Beim Erbfall enthält § 40 GBO jedoch eine wichtige Ausnahme.
Ist die betroffene Person Erbe des eingetragenen Berechtigten, ist die Voreintragung nicht erforderlich, wenn die Übertragung oder Aufhebung des Rechts eingetragen werden soll. Das ermöglicht die unmittelbare Umschreibung vom Erblasser auf den Käufer. §§ 39 und 40 GBO
Keine Befreiung vom Erbnachweis
§ 40 GBO erspart den Zwischenschritt, die Erben zunächst selbst als Eigentümer einzutragen. Die Vorschrift ersetzt weder den Erbnachweis nach § 35 GBO noch die Mitwirkung aller Verfügungsberechtigten.
Weitere amtliche Grundlage: https://www.gesetze-im-internet.de/gbo/__39.html
Welche Sonderlagen verändern die Verkäuferseite?
Vor dem Vertragsentwurf muss geprüft werden, ob Testamentsvollstreckung, Vor- und Nacherbschaft, Nachlassverwaltung oder andere Beschränkungen bestehen. Bei Testamentsvollstreckung kann die Verfügungsmacht beim Testamentsvollstrecker und nicht bei den Erben liegen.
Nachweis der Testamentsvollstreckung
§ 35 Abs. 2 GBO regelt den Nachweis der Verfügungsbefugnis eines Testamentsvollstreckers. Auch hierfür kann bei einer öffentlichen Verfügung von Todes wegen der in § 35 geregelte Urkundenweg relevant sein. Die genaue Reichweite der Testamentsvollstreckung muss aus den Nachlassunterlagen ermittelt werden.
Was gilt bei Streit innerhalb der Erbengemeinschaft?
§ 2038 BGB ordnet die gemeinschaftliche Verwaltung des Nachlasses an und verpflichtet Miterben zur Mitwirkung an erforderlichen Maßnahmen ordnungsmäßiger Verwaltung. Die interne Verwaltung und die dingliche Verfügung nach § 2040 BGB sind dennoch unterschiedliche Ebenen.
Entscheidung und Vollzug getrennt betrachten
Kein automatischer Anspruch auf Zustimmung
Ob ein blockierender Miterbe an einem konkreten freihändigen Verkauf mitwirken muss, hängt von Wert, Alternativen, Nachlasslage und ordnungsmäßiger Verwaltung ab. Eine pauschale Zusage einer erfolgreichen Zustimmungsklage wäre falsch.
Amtliche Grundlage: https://www.gesetze-im-internet.de/bgb/__2038.html
Auseinandersetzung und Teilungsversteigerung
Jeder Miterbe kann nach § 2042 BGB grundsätzlich die Auseinandersetzung verlangen, soweit keine gesetzliche oder wirksame anderweitige Bindung entgegensteht. Bei einem nicht real teilbaren Grundstück kann eine Teilungsversteigerung nach § 180 ZVG in Betracht kommen. Wie eine Erbengemeinschaft aufgelöst werden kann, erläutert der Beitrag Erbengemeinschaft fair auflösen.
Die Teilungsversteigerung ist kein freihändiger Verkauf der Erbengemeinschaft. Erlös, Kosten, Dauer, Einstellungsmöglichkeiten und die anschließende Verteilung müssen eigenständig geprüft werden.
Aufhebungsverfahren ist kein Verkaufsversprechen
Amtliche Grundlagen: https://www.gesetze-im-internet.de/bgb/__2042.html und https://www.gesetze-im-internet.de/zvg/__180.html
aktueller Grundbuchinhalt und Grundstücksbezeichnung
vollständige Erbenstellung und Erbquoten
sämtliche Testamente, Erbverträge und Eröffnungsniederschriften
Erbschein oder Europäisches Nachlasszeugnis, falls erforderlich
Prüfung auf Testamentsvollstreckung sowie Vor- und Nacherbschaft
Entscheidung aller tatsächlich Verfügungsberechtigten
Vollmachten und Genehmigungen in grundbuchtauglicher Form
Belastungen, Löschungsunterlagen und bestehende Rechte
notarielle Regelung von Fälligkeit und Vollzugsvoraussetzungen
Nutzung der Voreintragungsausnahme nach § 40 GBO
Kaufpreisfluss und interne Erlösabrechnung
Alternativen bei fehlender Einigung
Fazit: Ohne Erbschein möglich, aber nicht ohne Erbnachweis
Eine Erbengemeinschaft kann ein Haus ohne deutschen Erbschein verkaufen, wenn ein anderer Nachweis nach § 35 GBO trägt. Öffentliche Verfügung und Eröffnungsniederschrift müssen die konkrete Erbfolge belegen; bei verbleibenden Lücken kann das Grundbuchamt ein Zeugnis verlangen.
§ 40 GBO ermöglicht häufig die unmittelbare Umschreibung auf den Käufer. Die gemeinschaftliche Verfügungsbefugnis, notarielle Beurkundung, Auflassung und sämtliche Vollzugsnachweise bleiben davon unberührt.
Rechtsanwalt Traub prüft Erbnachweis, Verfügungsbefugnis und Blockaderisiken, bevor der notarielle Immobilienverkauf vollzogen wird. So werden Verkäuferseite, Nachweisweg und Grundbuchvollzug vor der Bindung an den Kaufvertrag geklärt.
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Andreas Traub
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