Ein Gutachten kann sinnvoll sein, wenn der vom Finanzamt gesondert festgestellte Grundbesitzwert höher ist als der nachweisbare gemeine Wert der Immobilie am Bewertungsstichtag. Es senkt den Wert oder die Erbschaftsteuer aber nicht automatisch. Entscheidend sind der richtige Bescheid, ein nach § 198 BewG geeignetes Nachweismittel, die Frist und die tatsächliche steuerliche Auswirkung.
Der Beitrag erklärt, wann ein Immobiliengutachten einen niedrigeren gemeinen Wert nach § 198 BewG belegen kann, welche Sachverständigenqualifikation zählt, wann ein Kaufpreis genügt und warum Grundbesitzwertbescheid, Einspruch und Aussetzung getrennt zu prüfen sind.
Eine Erbin erhält zunächst einen Bescheid über den Grundbesitzwert des geerbten Hauses. Der Betrag erscheint ihr wegen erheblicher Mängel zu hoch. Wenig später folgt der Erbschaftsteuerbescheid. Bevor sie ein Gutachten beauftragt, muss geklärt werden, welches Verfahren angewandt wurde, welche Besonderheiten am Stichtag bestanden und gegen welchen Bescheid der Rechtsbehelf gerichtet werden muss.
Ein Immobiliengutachten ist im Erbschaftsteuerverfahren kein allgemeiner Rabattmechanismus. Es ist ein Beweismittel für eine konkrete gesetzliche Frage: War der gemeine Wert der wirtschaftlichen Einheit am Bewertungsstichtag niedriger als der nach den typisierten Regeln ermittelte Wert?
Welcher Immobilienwert wird für die Erbschaftsteuer angesetzt?
Nach § 12 Abs. 3 ErbStG wird Grundbesitz mit dem Wert angesetzt, der nach § 151 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 BewG auf den Bewertungsstichtag gesondert festgestellt wurde. § 12 Abs. 3 ErbStG
Diese gesonderte Feststellung betrifft inländischen Grundbesitz. Ausländisches Vermögen unterliegt nach § 151 Abs. 4 BewG nicht der gesonderten Feststellung. Für ausländischen Grundbesitz verweist § 12 Abs. 7 ErbStG auf die Bewertung nach § 31 BewG.
Gesonderte Feststellung vor Steuerberechnung
Der Grundbesitzwert wird regelmäßig in einem eigenen Feststellungsbescheid bestimmt. Der spätere Erbschaftsteuerbescheid verwendet diese Feststellung für die Berechnung des steuerpflichtigen Erwerbs.
Das ist praktisch wichtig: Ein vermeintlich zu hoher Steuerbetrag kann aus einer Grundstücksbewertung, aus anderen Nachlasswerten oder aus der Anwendung persönlicher Steuerregeln stammen. Diese Ebenen müssen getrennt geprüft werden. Amtliche Grundlagen: https://www.gesetze-im-internet.de/erbstg_1974/__12.html und https://www.gesetze-im-internet.de/bewg/__151.html
Wie ermittelt das Finanzamt den Grundbesitzwert?
Das Finanzamt darf den Wert nicht frei nach Gefühl schätzen. Das Bewertungsgesetz ordnet typisierte Verfahren an. Welches Verfahren gilt, richtet sich insbesondere nach der Grundstücksart.
Typisierung ist nicht automatisch ein Bewertungsfehler
Ein typisiertes Verfahren kann zu einem anderen Ergebnis kommen als eine Maklereinschätzung oder ein aktuelles Verkaufsangebot. Diese Abweichung allein beweist noch nicht, dass das Finanzamt rechtswidrig bewertet hat.
Nach § 177 BewG liegt den gesetzlichen Verfahren der gemeine Wert zugrunde. Bestimmte besondere objektspezifische Merkmale und wertbeeinflussende Belastungen werden im typisierten Verfahren jedoch grundsätzlich nicht gesondert berücksichtigt, soweit das Gesetz nichts anderes bestimmt. Für solche Fälle bleibt § 198 BewG entscheidend. Amtliche Grundlagen: https://www.gesetze-im-internet.de/bewg/__177.html und https://www.gesetze-im-internet.de/bewg/__182.html
Wann kann ein niedrigerer gemeiner Wert angesetzt werden?
Weist der Steuerpflichtige nach, dass der gemeine Wert am Bewertungsstichtag niedriger ist als der typisiert ermittelte Wert, ist der nachgewiesene niedrigere Wert anzusetzen. Die Beweislast liegt damit beim Steuerpflichtigen. Das Gesetz nennt qualifizierte Gutachten als regelmäßig mögliche Nachweise und lässt unter den gesetzlichen Voraussetzungen auch einen zeitnahen Kaufpreis zu. Die Nachweismittel dürfen nicht pauschal miteinander gleichgesetzt werden. § 198 Abs. 1 BewG
Die folgenden Nachweisregeln beschreiben den aktuellen Rechtsstand. Bei älteren Bewertungsstichtagen muss die damals anwendbare Fassung gesondert geprüft werden: § 198 Abs. 1 bis 3 BewG in der 2021 geänderten Fassung gilt nach § 265 Abs. 12 BewG für Bewertungsstichtage nach dem 22. Juli 2021.
Die in § 265 Abs. 14 BewG bezeichnete Fassung des § 177 Abs. 2 bis 4 BewG gilt für Bewertungsstichtage nach dem 31. Dezember 2022.
Stichtag statt heutiger Zustand
Das Nachweismittel muss die Verhältnisse am Bewertungsstichtag abbilden. Spätere Fotos, Kostenvoranschläge oder heutige Schäden beweisen nicht automatisch, dass derselbe Zustand bereits am Stichtag bestand.
Wertmindernde Umstände sollten deshalb nach Zeitpunkt, Ursache und wirtschaftlicher Wirkung dokumentiert werden. Dazu können beispielsweise erheblicher Sanierungsstau, konkrete Baumängel, Rechte Dritter oder öffentlich-rechtliche Nutzungseinschränkungen gehören. Ob und wie sie den gemeinen Wert mindern, ist fachlich zu bewerten.
Selbst ein erfolgreich nachgewiesener niedrigerer Grundbesitzwert führt nur dann zu einer Steueränderung, wenn er sich im konkreten Erwerb tatsächlich auf die Bemessungsgrundlage auswirkt. Steuerbefreiungen, persönliche Verhältnisse und andere Besteuerungsgrundlagen sind getrennt zu prüfen.
Welches Gutachten kann als Nachweis dienen?
§ 198 Abs. 2 BewG nennt zwei Gruppen von Gutachten, die regelmäßig als Nachweis dienen können.
Gutachten des zuständigen Gutachterausschusses
Eine gesetzlich ausdrücklich genannte Möglichkeit ist das Gutachten des zuständigen Gutachterausschusses im Sinne der §§ 192 ff. BauGB.
Besonders bestellte oder zertifizierte Sachverständige
Daneben nennt das Gesetz Personen, die von einer staatlichen, staatlich anerkannten oder nach DIN EN ISO/IEC 17024 akkreditierten Stelle als Sachverständige oder Gutachter für die Wertermittlung von Grundstücken bestellt oder zertifiziert wurden.
Die Bezeichnung „Immobiliengutachter“ allein reicht deshalb nicht. Vor Auftragserteilung sollten Bestellung oder Zertifizierung, Fachgebiet, Bewertungsstichtag, wirtschaftliche Einheit und Zweck des Gutachtens schriftlich festgelegt werden.
Keine automatische Anerkennung
Der Gesetzeswortlaut sagt, dass ein solches Gutachten regelmäßig als Nachweis dienen kann. Daraus folgt weder eine ungeprüfte Übernahme noch ein bestimmtes Ergebnis. Methodische Mängel, falsche Tatsachen, ein unpassender Stichtag oder eine nicht ausreichend belegte Qualifikation können die Beweiskraft beeinträchtigen.
Muss immer ein Gutachten beauftragt werden?
Nein. § 198 Abs. 3 BewG nennt einen weiteren möglichen Nachweis: einen Kaufpreis, der im gewöhnlichen Geschäftsverkehr innerhalb eines Jahres vor oder nach dem Bewertungsstichtag für das zu bewertende Grundstück zustande gekommen ist.
Verhältnisse müssen unverändert sein
Der Kaufpreis kann nur dienen, wenn sich die maßgeblichen Verhältnisse gegenüber dem Bewertungsstichtag nicht verändert haben. Eine zwischenzeitliche Kernsanierung, Nutzungsänderung oder andere wesentliche Veränderung kann die Vergleichbarkeit ausschließen.
Auch muss der Preis aus gewöhnlichem Geschäftsverkehr stammen. Ein Verkauf innerhalb der Familie, unter wirtschaftlichem Druck oder mit ungewöhnlichen Nebenabreden ist deshalb nicht ohne weitere Prüfung ein geeigneter Nachweis.
Wie wird entschieden, ob sich ein Gutachten wirtschaftlich lohnt?
Eine belastbare Entscheidung benötigt mehr als die Differenz zwischen zwei Wertangaben.
Mögliche Steuerwirkung bestimmen
Zuerst ist zu prüfen, ob und in welchem Umfang ein niedrigerer Grundbesitzwert den steuerpflichtigen Erwerb verändern würde. Erst daraus ergibt sich eine mögliche steuerliche Entlastung.
Beweisrisiko und Kosten vergleichen
Danach werden Gutachtenkosten, Qualität der vorhandenen Unterlagen, voraussichtliche Wertdifferenz und Rechtsbehelfsfrist gegenübergestellt. Eine sichere Erfolgsquote lässt sich vor der Prüfung nicht angeben.
Keine pauschale Aussage zur Abziehbarkeit der Kosten
Ob Kosten eines Gutachtens im konkreten Steuerfall berücksichtigt werden können, hängt von den einschlägigen steuerlichen Voraussetzungen ab. Eine automatische Abziehbarkeit sollte weder versprochen noch in die Wirtschaftlichkeitsrechnung fest eingerechnet werden.
Gegen welchen Bescheid richtet sich der Einspruch?
Der gesonderte Grundbesitzwertbescheid ist ein Grundlagenbescheid. Nach § 182 Abs. 1 AO bindet er den späteren Erbschaftsteuerbescheid, soweit der festgestellte Wert dort maßgeblich ist.
Nach § 351 Abs. 2 AO können Entscheidungen eines Grundlagenbescheids nur durch Anfechtung dieses Bescheids angegriffen werden. Ein Einspruch erst gegen den Erbschaftsteuerbescheid ist für Einwendungen gegen den festgestellten Grundstückswert grundsätzlich der falsche Weg.
Amtliche Grundlagen: https://www.gesetze-im-internet.de/ao_1977/__182.html und https://www.gesetze-im-internet.de/ao_1977/__351.html
Welche Einspruchsfrist gilt?
Nach § 355 Abs. 1 AO beträgt die regelmäßige Einspruchsfrist einen Monat nach Bekanntgabe des Verwaltungsakts.
Nicht nur das Bescheiddatum ansehen
Für die konkrete Fristberechnung sind Übermittlungsweg, Aufgabe zur Post oder elektronische Bereitstellung, tatsächlicher Zugang und Rechtsbehelfsbelehrung zu prüfen. Das aufgedruckte Datum allein ist nicht in jedem Fall der Fristbeginn.
Ist die reguläre Frist möglicherweise abgelaufen, dürfen Wiedereinsetzung oder Korrekturmöglichkeiten weder pauschal versprochen noch ausgeschlossen werden. Dafür werden der vollständige Verfahrensablauf und die gesetzlichen Voraussetzungen benötigt. Amtliche Grundlagen: https://www.gesetze-im-internet.de/ao_1977/__347.html und https://www.gesetze-im-internet.de/ao_1977/__355.html
Stoppt ein Einspruch die Vollziehung automatisch?
Nein. § 361 Abs. 1 AO bestimmt, dass ein Einspruch die Vollziehung grundsätzlich nicht hemmt. Insbesondere wird die Erhebung einer Abgabe dadurch nicht automatisch aufgehalten.
Aussetzung gesondert beantragen
Unter den Voraussetzungen des § 361 Abs. 2 AO kann die Aussetzung der Vollziehung beantragt werden. Bei ernstlichen Zweifeln an der Rechtmäßigkeit oder einer gesetzlich beschriebenen unbilligen Härte enthält die Norm besondere Maßstäbe.
Wird die Vollziehung des Grundlagenbescheids ausgesetzt, ist nach § 361 Abs. 3 AO auch die Vollziehung des darauf beruhenden Folgebescheids auszusetzen. Antrag, Begründung und betroffene Beträge müssen aufeinander abgestimmt werden. Amtliche Grundlage: https://www.gesetze-im-internet.de/ao_1977/__361.html
Anwalt Erbrecht: Welche Unterlagen werden benötigt?
Weitere Erläuterungen finden Sie in unseren Beiträgen zu Erbrecht und Immobilien und zu den Erbschein-Kosten.
vollständiger Grundbesitzwertbescheid mit Berechnungsanlagen
Erbschaftsteuerbescheid, soweit bereits ergangen
Umschlag, elektronischer Abrufnachweis oder anderer Zugangsnachweis
Testament, Erbschein oder andere Unterlagen zum Erwerb
Grundbuchauszug, Flurstücks- und Flächenangaben
Grundstücksart und tatsächliche Nutzung am Bewertungsstichtag
Baujahr, Modernisierungen und dokumentierter Zustand am Stichtag
Mietverträge und stichtagsbezogene Mieten bei vermieteten Objekten
verwendete Vergleichsdaten, Bodenrichtwerte und Gutachterausschussdaten
Nachweise zu Mängeln, Rechten und Nutzungseinschränkungen
Qualifikationsnachweis und Auftragsbeschreibung eines möglichen Gutachters
Kaufvertrag bei einem Verkauf innerhalb des gesetzlichen Einjahresfensters
Unterlagen zu Veränderungen zwischen Stichtag, Begutachtung und Verkauf
Fazit: Erst Bescheid und Beweisziel prüfen, dann das Gutachten beauftragen
Ein Gutachten kann den Nachweis eines niedrigeren gemeinen Werts ermöglichen. Es ist aber weder immer erforderlich noch automatisch erfolgreich. Zuerst müssen Grundbesitzwertbescheid, Bewertungsstichtag, gesetzliches Verfahren und tatsächliche Werttreiber geprüft werden.
Ebenso wichtig sind der richtige Rechtsbehelf und seine Zahlungswirkung. Bewertungsfehler gehören grundsätzlich in den Einspruch gegen den Grundlagenbescheid; der Einspruch allein stoppt die Vollziehung nicht.
Rechtsanwalt Erbrecht: Andreas Traub
Rechtsanwalt Traub prüft Grundbesitzwertbescheid, Bewertungsverfahren, Frist und Nachweismittel, bevor Kosten für ein Gutachten ausgelöst oder Rechtsbehelfe eingelegt werden. So werden Beweiswert, Kosten und Fristen vor einer Entscheidung gemeinsam bewertet.
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Andreas Traub
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