Ob vom Verkaufserlös Einkommensteuer abgezogen werden muss, hängt vor allem vom ursprünglichen Kaufdatum und von Ihrer eigenen Nutzung ab. Der Erbfall startet die Zehnjahresfrist nicht neu. Zusätzlich ist getrennt zu prüfen, ob der Erwerb Erbschaftsteuer ausgelöst hat. Klären Sie beides vor dem Notartermin, damit feststeht, welcher Nettoerlös tatsächlich verfügbar bleibt.
Sie haben ein Haus geerbt und überlegen, ob Sie es verkaufen sollen? Ob dabei neben der Erbschaftsteuer eine weitere Steuerpflicht auf den Verkaufsgewinn entsteht, hängt vom richtigen Zeitpunkt ab. Im Folgenden klären wir, welche Steuerarten beim Verkauf eines geerbten Hauses gelten, welche Freibeträge zählen und unter welchen Voraussetzungen der Verkauf steuerfrei bleibt.
Drei Geschwister stehen vor einem Notartermin, ein Kaufinteressent wartet, und das Grundbuch weist noch den Namen des verstorbenen Elternteils aus. Das Haus soll zügig verkauft werden, doch bevor der Termin näherrückt, drängt eine Frage, auf die niemand eine verlässliche Antwort hat: Löst der Verkauf Spekulationssteuer aus oder nicht? Die Vermutung im Raum lautet, der Erbfall habe die Zehnjahresfrist neu in Gang gesetzt, weil die Erbengemeinschaft die Immobilie erstmals in ihrem eigenen Namen hält. Genau das ist der Irrtum, der in dieser Konstellation am häufigsten anzutreffen ist.
Wer ein Haus geerbt hat und verkaufen möchte, muss zwei voneinander unabhängige Steuerarten auseinanderhalten. Sonst kann der verfügbare Verkaufserlös deutlich geringer ausfallen als geplant.
Erbschaftsteuer und Einkommensteuer: Zwei unabhängige Steuerpflichten beim Hausverkauf
Wer ein geerbtes Haus verkauft, hat es mit zwei steuerrechtlich vollständig getrennten Tatbeständen zu tun. Diese Grundunterscheidung ist der Ausgangspunkt für alle weiteren Überlegungen, und wer sie versteht, kann die eigene Situation bereits grob einordnen, bevor ein Beratungsgespräch stattgefunden hat.
Die Erbschaftsteuer entsteht unmittelbar mit dem Tod des Erblassers (§ 9 Abs. 1 Nr. 1 ErbStG). Steuerschuldner ist der Erbe (§ 20 Abs. 1 ErbStG). Bemessungsgrundlage ist der Steuerwert der Immobilie, den das Finanzamt nach dem Bewertungsgesetz ermittelt (§§ 183, 184, 189 BewG). Dieser Steuerwert entspricht nicht zwingend dem Verkehrswert; er kann darunter, aber auch erheblich darüber liegen.
Worauf es jetzt ankommt
Maßgeblich ist der typisierte Wert nach Sachwert- oder Ertragswertverfahren, nicht der tatsächlich erzielte Kaufpreis.
Zwei Steuerakten getrennt prüfen
Der Erbschaftsteuerbescheid bewertet den Erwerb von Todes wegen. Ob ein späterer Verkauf nach § 23 EStG steuerpflichtig ist, richtet sich dagegen nach Anschaffungszeitpunkt, Nutzung und Veräußerungsgewinn. Ein unauffälliger Erbschaftsteuerbescheid beantwortet die Verkaufsfrage daher noch nicht.
Was für die Einordnung zählt
Die Einkommensteuer auf den Verkaufsgewinn betrifft dagegen erst den tatsächlichen Veräußerungsvorgang. Sie greift bei sogenannten privaten Veräußerungsgeschäften (§ 23 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 EStG). Der steuerpflichtige Gewinn ergibt sich aus der Differenz zwischen Veräußerungspreis und den beim Erwerb maßgeblichen Anschaffungskosten, bereinigt um abzugsfähige Aufwendungen (§ 23 Abs. 3 EStG).
Wann beginnt die Zehnjahresfrist, und was ändert der Erbfall daran?
Auf dieser Grundlage lässt sich der häufigste steuerliche Irrtum beim Erbfall direkt auflösen. Die Frage, wann die Zehnjahresfrist zu laufen beginnt, ist gleichzeitig die wichtigste steuerliche Weichenstellung beim Verkauf eines geerbten Hauses, und die am häufigsten falsch beantwortete.
Wo die Frist praktisch beginnt
Ein privates Veräußerungsgeschäft liegt vor, wenn zwischen Anschaffung und Veräußerung nicht mehr als zehn Jahre liegen (§ 23 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 EStG). Liegt der Zeitraum darüber, bleibt der Veräußerungsgewinn steuerfrei. Die Frist beginnt nicht mit dem Datum des Erbfalls. Als Gesamtrechtsnachfolger tritt der Erbe in die steuerliche Rechtsstellung des Erblassers ein; § 23 Abs.
Was jetzt praktisch wichtig ist
1 Satz 3 EStG ordnet ausdrücklich an, dass bei unentgeltlichem Erwerb das Anschaffungsdatum des Rechtsvorgängers maßgeblich ist. Diese Regelung gilt unabhängig davon, wie lange der Erbfall zurückliegt oder wie viele Erben beteiligt sind.
Worauf Sie im Alltag achten sollten
Die drei Geschwister aus unserem Praxisfall befanden sich genau in dieser Unsicherheit. Die Eltern hatten das Haus vor fünfzehn Jahren erworben, der Erbfall lag achtzehn Monate zurück. Nach der irrtümlichen Annahme einer neuen Frist hätten sie noch mehr als acht Jahre warten müssen, um steuerfrei zu verkaufen.
Was danach entscheidend wird
Nach der richtigen rechtlichen Einordnung war die Zehnjahresfrist zum Zeitpunkt des geplanten Notartermins bereits seit fünf Jahren abgelaufen. Das Steuerrisiko, das sie befürchtet hatten, bestand schlicht nicht, und der Kaufvertrag konnte ohne steuerliche Vorbehalte unterzeichnet werden.
Was gilt bei einer Erbengemeinschaft?
Diese Regelung gilt grundsätzlich auch für Erbengemeinschaften. Jeder Miterbe tritt in die steuerliche Rechtsstellung des Erblassers ein; ein gemeinschaftlicher Verkauf durch die Erbengemeinschaft löst keine neue Fristberechnung aus. Anders sieht es aus, wenn Anteile zwischen Miterben übertragen werden: Kauft ein Miterbe die Anteile der anderen aus, kann das für ihn eine neue Anschaffung darstellen, die eine eigene Zehnjahresfrist auslöst.
Ein privates Veräußerungsgeschäft kann vorliegen, wenn zwischen Anschaffung und Veräußerung nicht mehr als zehn Jahre liegen. Bei unentgeltlichem Erwerb wird dem Erben die Anschaffung durch den Rechtsvorgänger zugerechnet. Die Ausnahme für eigene Wohnzwecke setzt grundsätzlich eine Nutzung durch den veräußernden Steuerpflichtigen selbst voraus (§ 23 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 Satz 3 EStG). § 23 EStG
Wie hoch sind die Freibeträge bei der Erbschaftsteuer?
Daraus folgt der nächste Prüfschritt: Auch wenn eine Einkommensteuerpflicht ausscheidet, weil die Zehnjahresfrist abgelaufen ist, bleibt die Frage nach der Erbschaftsteuer offen. Diese fällt nicht auf den vollen Steuerwert der Immobilie an. Das Gesetz sieht persönliche Freibeträge vor, die je nach Verwandtschaftsgrad erheblich variieren (§ 16 ErbStG). Erst der Betrag, der den jeweiligen Freibetrag übersteigt, wird besteuert.
Vertiefend hilft Erbteil verkaufen weiter.
Der Freibetrag steht jedem Erben gesondert für seinen Erwerb zu. Bei einer Erbengemeinschaft aus drei Kindern kann deshalb jedes Kind grundsätzlich seinen persönlichen Freibetrag von 400.000 Euro nutzen. Ob tatsächlich keine Steuer entsteht, hängt aber von Erbquote, weiterem erworbenem Vermögen und anrechenbaren Vorerwerben ab.
Schenkungen des Erblassers innerhalb der letzten zehn Jahre vor dem Erbfall werden auf diesen Freibetrag angerechnet (§ 14 ErbStG), dieser Punkt wird in der Praxis häufig übersehen und kann zu einer unerwarteten Steuernachforderung führen.
Welche Steuersätze gelten oberhalb des Freibetrags?
Übersteigt der steuerpflichtige Erwerb den Freibetrag, gelten je nach Steuerklasse und Höhe des Erwerbs unterschiedliche Steuersätze (§ 19 ErbStG). Kinder fallen in Steuerklasse I, Geschwister, Nichten und Neffen in Steuerklasse II. Nicht verwandte Erben gehören regelmäßig zur Steuerklasse III. Der konkrete Tarif muss auf den Erwerb des einzelnen Erben angewendet werden.
Eigennutzung, Vermietung, Leerstand: Wann bleibt der Verkauf steuerfrei?
Im nächsten Schritt ist zu klären, ob trotz offener Zehnjahresfrist eine gesetzliche Ausnahme greift. Das Gesetz kennt eine wichtige Ausnahme für Immobilien, die zu eigenen Wohnzwecken genutzt wurden (§ 23 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 Satz 3 EStG), und diese Ausnahme ist in bestimmten Konstellationen auch für Erben anwendbar. Als fachlicher Anschluss passt Pflichtteilsergänzungsanspruch.
Die Ausnahme greift insbesondere, wenn der veräußernde Erbe die Immobilie im Veräußerungsjahr und in den beiden unmittelbar vorangegangenen Kalenderjahren zu eigenen Wohnzwecken genutzt hat. Eine Nutzung allein durch den Erblasser wird dem Erben hierfür nicht zugerechnet. Der Bundesfinanzhof verlangt grundsätzlich eine eigene Wohnnutzung des veräußernden Steuerpflichtigen (BFH, Urteil vom 3. September 2019 – IX R 8/18).
Welche Frist jetzt praktisch zählt
Eine teilweise Fremdnutzung, etwa als Ferienwohnung oder durch Vermietung eines Teils des Hauses an Dritte, schließt die Ausnahme in der Regel anteilig oder vollständig aus.
Was gilt bei einer vermieteten Immobilie?
Anders sieht es aus, wenn das geerbte Haus vermietet war. Bei einer vermieteten Erbschaftsimmobilie greift die Eigennutzungsausnahme nicht. Es zählt allein die Zehnjahresfrist ab dem Kaufdatum des Erblassers. Hinzu kommt ein weiterer Aspekt, der in der Praxis regelmäßig unterschätzt wird: Wurden während einer Vermietungsphase Abschreibungen (AfA) geltend gemacht, mindern diese die steuerliche Anschaffungskosten-Basis und erhöhen entsprechend den steuerpflichtigen Gewinn beim späteren Verkauf.
Was der Bescheid für die Versorgung bedeutet
Der Effekt kann erheblich sein, wenn über viele Jahre hinweg AfA-Beträge abgezogen wurden.
Wo das Gutachten genau gelesen werden sollte
Für die zweite Eigennutzungsalternative sind keine drei vollen Jahre erforderlich. Die Nutzung muss sich aber über das Veräußerungsjahr und die beiden vorangegangenen Kalenderjahre erstrecken; im mittleren Kalenderjahr muss sie durchgehend bestehen. Beginn, Ende und tatsächliche Nutzung sollten deshalb anhand konkreter Daten geprüft werden.
Wie wird der steuerpflichtige Gewinn beim Hausverkauf berechnet?
Ist die Zehnjahresfrist noch offen und greift keine Eigennutzungsausnahme, wird der Gewinn nach § 23 Abs. 3 EStG ermittelt. Vereinfacht gilt. Für die weitere Vorbereitung lohnt der Blick auf Pflichtteilsergänzungsanspruch umgehen.
Veräußerungspreis minus fortgeführte Anschaffungs- oder Herstellungskosten minus unmittelbare Veräußerungskosten
Welche Ausgangswerte zählen?
Bei einer unentgeltlich geerbten Immobilie ist nicht der erbschaftsteuerliche Grundbesitzwert die allgemeine Anschaffungskosten-Basis. Maßgeblich sind grundsätzlich die historischen Anschaffungs- oder Herstellungskosten des Rechtsvorgängers. Belege des Erblassers, Angaben zu späteren Herstellungsaufwendungen und Verkaufsunterlagen sind deshalb für die Berechnung wichtig.
Welche Kosten mindern den steuerpflichtigen Gewinn?
Unmittelbare Veräußerungskosten, etwa eine vom Verkäufer getragene Maklerprovision, können den Gewinn mindern. Renovierungs- und Modernisierungskosten sind dagegen je nach Art und Zeitpunkt gesondert einzuordnen; sie sind nicht automatisch vollständig als Werbungskosten abziehbar. Der verbleibende Gewinn unterliegt dem persönlichen Einkommensteuertarif.
Nach § 23 Abs. 3 Satz 4 EStG mindern bereits abgezogene AfA-Beträge die anzusetzenden Anschaffungs- oder Herstellungskosten. Dadurch kann der steuerpflichtige Veräußerungsgewinn steigen. Vor dem Verkauf einer vermieteten Immobilie sollten daher die AfA-Verläufe des Erblassers und des Erben rekonstruiert werden.
Grundbuch und Erbengemeinschaft: Was vor dem Notartermin zu klären ist
Steht noch der Erblasser im Grundbuch, muss das einen Verkauf nicht sperren. § 40 Abs. 1 GBO enthält für Erben eine Ausnahme vom Grundsatz der Voreintragung: Die Eigentumsübertragung auf den Käufer kann grundsätzlich eingetragen werden, ohne dass der Erbe zuvor als Eigentümer eingetragen war. Der Notar benötigt jedoch einen grundbuchtauglichen Erbnachweis, regelmäßig einen Erbschein oder bei einer öffentlichen Verfügung von Todes wegen die Urkunde mit Eröffnungsniederschrift (§ 35 GBO).
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Lassen Sie vor dem Notartermin prüfen, ob Erbnachweis, Erbquoten, Testamentsvollstreckung und mögliche Nacherbenvermerke geklärt sind. Eine vorherige Grundbuchberichtigung kann zweckmäßig sein, ist für die Weiterveräußerung durch nachgewiesene Erben aber nicht stets zwingend.
Für die Eintragung der Erben fällt die Gebühr nach Nummer 14110 des Kostenverzeichnisses zum GNotKG nicht an, wenn der Eintragungsantrag binnen zwei Jahren seit dem Erbfall beim Grundbuchamt eingeht. Die Zweijahresregel ist damit eine Gebührenvergünstigung und keine starre Ausschlussfrist für die Berichtigung. Als fachlicher Anschluss passt Erbrecht & Immobilien.
Was sollten Erben vor dem Verkauf strukturiert prüfen?
Bevor wir zur abschließenden Einordnung kommen, fasst die folgende Checkliste zusammen, welche Punkte vor der Unterzeichnung des Kaufvertrags zu klären sind. Eine frühzeitige Prüfung verhindert, dass steuerliche Risiken erst im Nachhinein sichtbar werden und der Verkaufserlös nicht mehr zur Verfügung steht, um entstehende Verpflichtungen zu decken.
Kaufdatum des Erblassers feststellen: Liegt es mehr als zehn Jahre zurück?
Nutzungsart klären: Eigennutzung durch Erblasser oder Erben, Vermietung oder Leerstand?
Steuerwert der Immobilie aus dem Erbschaftsteuerbescheid entnehmen oder ermitteln lassen
Steuerwert mit dem Marktwert vergleichen: Liegt er darüber, Sachverständigengutachten nach § 198 BewG prüfen
AfA-Abschreibungen aus früherer Vermietungsphase identifizieren und quantifizieren
Situation innerhalb der Erbengemeinschaft klären: Geplante Anteilsübertragungen vor dem Verkauf?
Fristfrage bei Zeitdruck: Kann der Verkauf bis zum Ablauf der Zehnjahresfrist aufgeschoben werden?
Grundbuch prüfen: Steht noch der Erblasser eingetragen, sofort Berichtigungsantrag stellen
Anwalt einschalten, bevor der Kaufvertrag unterzeichnet wird
Häufige Fragen zum Verkauf eines geerbten Hauses
Beginnt die Zehnjahresfrist neu, wenn ich ein Haus erbe?
Nein. Als Erbe treten Sie steuerlich in die Rechtsstellung des Erblassers ein. Die Frist für das private Veräußerungsgeschäft beginnt mit dem Kaufdatum des Erblassers, nicht mit dem Erbfall. Hat der Erblasser die Immobilie vor mehr als zehn Jahren erworben, ist Ihr Verkaufsgewinn steuerfrei, auch wenn Sie das Haus erst kurz zuvor geerbt haben.
Muss die Erbschaftsteuer vor dem Hausverkauf bezahlt werden?
Nein, eine gesetzliche Pflicht zur vorherigen Zahlung besteht nicht. Das Finanzamt setzt die Erbschaftsteuer nach der Anzeige des Erbfalls durch den Erben fest (§ 30 ErbStG). Wenn Sie die Steuer aus dem Verkaufserlös begleichen möchten, ist das möglich. Entscheidend ist dabei der Fälligkeitstermin im Steuerbescheid, der nicht automatisch mit dem Verkaufsdatum übereinstimmt.
Was passiert steuerlich, wenn ich mein Erbteil an einen Miterben verkaufe?
Überträgt ein Miterbe seinen Anteil an der Erbengemeinschaft gegen Zahlung auf einen anderen Miterben, kann das für den erwerbenden Miterben eine neue Anschaffung darstellen. Ab diesem Zeitpunkt läuft für ihn eine neue Zehnjahresfrist, gerechnet ab dem Übertragungsdatum. Diese Gestaltung sollte daher sorgfältig vor der Umsetzung geprüft werden.
Fällt beim Erwerb eines geerbten Hauses Grunderwerbsteuer an?
Der Erwerb im Wege der Gesamtrechtsnachfolge ist von der Grunderwerbsteuer befreit (§ 3 Nr. 2 GrEStG). Beim anschließenden Verkauf des Hauses an einen Dritten fällt Grunderwerbsteuer beim Käufer an, nicht beim Erben als Verkäufer.
Kann ich den Steuerwert anfechten, wenn er zu hoch erscheint?
Ja. Liegt der vom Finanzamt ermittelte Steuerwert erkennbar über dem tatsächlichen Verkehrswert, kann der Nachweis eines niedrigeren gemeinen Werts durch ein Sachverständigengutachten geführt werden (§ 198 BewG). Dieser Nachweis senkt die Bemessungsgrundlage der Erbschaftsteuer direkt. Die Kosten für das Gutachten sollten dem erzielbaren Steuervorteil gegenübergestellt werden, bevor dieser Schritt eingeleitet wird.
„Der Steuerwert nach dem Bewertungsgesetz und der Verkehrswert einer Immobilie sind zwei verschiedene Größen. Liegt der Steuerwert über dem, was am Markt tatsächlich erzielbar ist, besteht ein gesetzlich verankerter Anspruch auf Nachweis des niedrigeren Werts nach § 198 BewG. Diese Option wird in der Praxis häufig nicht genutzt."
Zusammenfassung: Steuern beim geerbten Haus richtig einordnen und rechtssicher handeln
Die drei Geschwister konnten nach der rechtlichen Prüfung den Notartermin halten. Die Zehnjahresfrist war bereits vor fünf Jahren abgelaufen, der erforderliche Erbnachweis lag vor, und die Erbschaftsteuer blieb aufgrund der persönlichen Freibeträge im Beispielsfall ohne Belastung. Was als drängender Unsicherheitsfaktor begonnen hatte, löste sich in eine beherrschbare Entscheidungsgrundlage auf, sobald beide Fragen, die steuerliche und die grundbuchrechtliche, strukturiert durchgedacht worden waren.
Das ist die Ausgangslage, die eine frühzeitige anwaltliche Beratung schafft: Klarheit über das, was tatsächlich gilt, statt Handeln auf Basis einer Vermutung.
Drei Punkte vor dem Verkauf
Auf dieser Grundlage lassen sich die Kernpunkte zu Steuern beim Verkauf eines geerbten Hauses bündeln. Wer ein geerbtes Haus verkaufen möchte, trifft die wesentlichen steuerlichen Entscheidungen häufig lange vor dem Notartermin, oft ohne es zu wissen.
Erstens bestimmt das Kaufdatum des Erblassers, nicht der Erbfall, ob der Veräußerungsgewinn einkommensteuerfrei bleibt. Wer diesen Zeitpunkt rechtzeitig kennt, kann den Verkauf bewusst auf den Ablauf der Frist ausrichten und damit eine erhebliche Steuerpflicht vermeiden.
Erbschaftsteuer und Verkauf getrennt rechnen
Zweitens sind Erbschaftsteuer und Einkommensteuer vollständig unabhängig. Kinder, die durch Freibeträge keine Erbschaftsteuer zahlen, können auf den Verkaufsgewinn trotzdem einkommensteuerpflichtig sein. Das Gegenteil gilt genauso, und beide Pflichten können kumulativ anfallen.
Steuerwert und Verkehrswert vergleichen
Drittens ist der vom Finanzamt festgestellte Steuerwert kein Fixum. Liegt er über dem Marktwert, sieht § 198 BewG die Möglichkeit vor, einen niedrigeren Wert durch Sachverständigengutachten nachzuweisen und damit die Erbschaftsteuerlast direkt zu senken. Diese Option bleibt in der Praxis häufig ungenutzt, obwohl sie die Belastung unmittelbar reduziert.
Eine frühzeitige Beratung durch einen Rechtsanwalt für Erbrecht schafft die Entscheidungsgrundlage, ohne die ein Verkauf unter Zeitdruck leicht zum Fehler wird, und gibt die Sicherheit, zum Notartermin mit allen Unterlagen und einer klaren steuerlichen Einordnung zu erscheinen.
Sie stehen vor dem Verkauf eines geerbten Hauses und möchten wissen, welche Steuerpflichten konkret auf Sie zukommen? Rechtsanwalt Traub berät Sie zu Erbschaftsteuer, Spekulationsfrist und der richtigen Gestaltung, bevor Sie den Kaufvertrag unterzeichnen.
Kontakt aufnehmenRechtsquellen zur Einordnung
- § 23 EStG
- § 14 ErbStG
- § 16 ErbStG
- § 19 ErbStG
- § 198 BewG
- § 20 Abs. 1 ErbStG
- Recherchequelle 1
Andreas Traub
Andreas Traub berät und vertritt Mandanten in arbeitsrechtlichen Konflikten, im Mietrecht, Erbrecht und weiteren zivilrechtlichen Fragen. Im Mittelpunkt stehen persönliche Beratung, klare Einordnung und eine konsequente Vertretung der Mandanteninteressen.
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