Ihnen wurde eine Räumungsklage zugestellt? Sie haben nun i.d.R. vierzehn Tage Zeit, um Ihre Verteidigungsabsicht zu bekunden und i.d.R. weitere vierzehn Tage, um diese zu begründen. In solch einem Fall ist es von größter Bedeutung, alle wichtigen Fristen einzuhalten und die möglichen rechtlichen Mittel auszuschöpfen, die Ihnen als Mieter zustehen. Mit einem Rechtsanwalt an Ihrer Seite haben Sie gute Chancen und können im Idealfall die Kündigung des Mietverhältnisses abwenden.
Weshalb Sie bei einer drohenden Räumungsklage sofort reagieren müssen
Eine Räumungsklage ist nur im Zusammenhang mit einer Mietverhältnis-Kündigung möglich. Daher ist es ratsam, sofort nach Erhalt der Klage zu reagieren und zu prüfen, ob diese Begründung gerechtfertigt und korrekt ist. Zusammen mit einem Anwalt stehen die Erfolgsaussichten gut, selbst wenn das Gericht die Klage als zulässig sieht. Dennoch müssen Sie handeln, denn im schlimmsten Fall droht neben der Räumung die anschließende Obdachlosigkeit.
Schritt 1: Prüfen Sie den Kündigungsgrund
Sofern eine Begründung fehlerhaft ist, besteht eine gute Chance, die Kündigung und somit die Räumung der Wohnung abzuwenden. Ein Anwalt hilft Ihnen, die Klage auf Rechtmäßigkeit zu prüfen, Fehler aufzudecken und die Klage dadurch zum Scheitern zu bringen.
Schritt 2: Berücksichtigen Sie alle wichtigen Fristen
Im Zusammenhang mit Räumungsklagen gilt es unterschiedliche Fristen zu berücksichtigen. Die ordentliche Kündigung, die Räumungsklage und zuletzt auch die Zwangsräumung durch einen Gerichtsvollzieher sind allesamt an verschiedene Fristen gebunden. Damit diese berücksichtigt und eingehalten werden, ist es ratsam, einen Anwalt hinzuzuziehen.
Schritt 3: Begleichen Sie offene Mieten
Im Fall von Mietschulden haben Sie i.d.R. die Option, den Ablauf einer Räumungsklage positiv zu beeinflussen, indem Sie den offenen Betrag begleichen. Allerdings nur, wenn das Geld rechtzeitig beim Vermieter eintrifft. Im besten Fall begleichen Sie die offenen Posten der Miete unverzüglich, nachdem Sie die Kündigung erhalten haben.
Schritt 4: Beantragen Sie Vollstreckungsschutz
Bis zu zwei Wochen vor dem Räumungstermin besteht die Chance, einen Vollstreckungsschutz beim Amtsgericht zu beantragen. Liegt ein Härtefall vor, kann eine Fristverlängerung für den Auszug beantragt werden. Mögliche Härtefälle sind in der Regel schwere und psychische Erkrankungen, eine unmittelbar bevorstehende Geburt oder ein hohes Alter verbunden mit gesundheitlichen Gefahren.
Schritt 5: Bereiten Sie eine Verteidigungsstrategie vor
In manchen Fällen ist es nicht möglich, die Klage abzuwenden. Umso wichtiger ist es, eine gute Verteidigungsstrategie vorzubereiten. Zusammen mit einem Rechtsanwalt haben Sie optimale Chancen, gegen die Kündigung des Vermieters vorzugehen.
Die Chancen, eine Räumungsklage erfolgreich abzuwehren
Auch nachdem der Vermieter eine Räumungsklage ausgesprochen hat, gibt es noch Chancen, diese erfolgreich abzuwehren. Damit Sie Erfolg haben, müssen Sie unbedingt die sogenannte Zwei-bzw. Vier- Wochen- Frist einhalten. Innerhalb dieses Zeitrahmens müssen Sie i.d.R. zunächst eine Erklärung abgeben, dass Sie gegen die Räumung vorgehen möchten ( zwei Wochen) und danach eine ausführliche Begründung liefern (vier Wochen).
Tilgung der Mietrückstände
Sofern die Räumungsklage als Folge von Mietverzug erfolgte, können Sie als Mieter mit einer unverzüglichen Zahlung der Rückstände die Klage i.d.R. abwehren. Sofern Sie die Schulden innerhalb von zwei Monaten begleichen, wird die Räumungsklage i.d.R. unwirksam. Wichtig sind bei dieser Vorgehensweise die Zahlungsbelege, die Sie an den Vermieter und an das zuständige Gericht senden sollten. Eine mögliche Streitbeilegung zwischen Mieter und Vermieter kann beispielsweise durch eine Ratenzahlung erzielt werden.
Falls Sie nicht in der finanziellen Lage sind, die Rückstände zu begleichen, kann eine Übernahmeerklärung durch einen sozialen Träger wie etwa der Wohngeldstelle oder Sozialhilfe ausgestellt werden. Diese ist gleichzusetzen mit der Zahlung des Mieters, wobei die gleiche zweimonatige Schonfrist gilt.
Widerlegen Sie den Klagegrund
In Ihrer Begründung zur Verteidigung haben Sie die Chance, den Grund der Klage zu widerlegen. Mögliche Gründe können ein verspäteter Gehaltseingang durch den Arbeitgeber oder ein Fehler der Bank sein.
Prüfen Sie den Inhalt der Klage
Selbst wenn der Vermieter mit der Klage erfolgreich war, haben Sie noch die Möglichkeit, eine Zwangsräumung komplett abzuwenden oder zumindest hinauszuzögern. Prüfen Sie, ob mehrere Mieter betroffen sind. Ist das der Fall, müssen alle Mieter der Mietsache in der Klageschrift namentlich erwähnt werden. Fehlt ein Mieter, kann die Räumung meistens abgewendet werden.
Wichtige Fristen
Um eine Räumungsklage abwenden zu können, ist es wichtig, die einzelnen Fristen genau einzuhalten:
Wann kommt es zur Zwangsräumung?
Das Beenden eines Mietverhältnisses und die Räumung einer Wohnung ist der Albtraum jedes Mieters. Damit eine Zwangsräumung vollzogen werden kann, ist eine Räumungsklage notwendig. Die häufigste Ursache sind Mietschulden, aber auch andere Gründe können eine Kündigung und Räumung als Folge nach sich führen.
Offene Mietzahlungen
Der häufigste Grund, wieso Vermieter eine Räumungsklage einreichen, sind Mietschulden. Sobald für die Dauer von zwei Monaten keine Mietzahlung erfolgt, hat der Vermieter das Recht, eine Kündigung mit einer nachfolgenden Räumungsklage auszusprechen und nach erfolgreicher Klage einen Gerichtsvollzieher zu beauftragen.
Kündigung wegen Eigenbedarf der Mietwohnung
Sofern eine Eigenbedarfskündigung rechtlich wirksam ist, sind Sie als Mieter verpflichtet, den Wohnraum zum angegebenen Datum zu räumen. Kommen Sie dieser Verpflichtung nicht nach, hat der Vermieter das Recht, eine Räumungsklage mit anschließender Zwangsräumung durchzusetzen. Davon betroffen sind auch eventuelle Mitbewohner oder Untermieter, die im Mietvertrag stehen. Die Klage des Vermieters muss beim zuständigen Amtsgericht eingereicht werden.
Verstöße gegen die Hausordnung
Wird der Hausfrieden anhaltend gestört, darf der Vermieter eine fristlose Kündigung des Mietvertrags und eine Räumungsklage bzw. später eine Zwangsräumung beantragen. Mögliche Auslöser sind Handgreiflichkeiten und Gewalt gegenüber anderen Hausbewohnern, ständige Ruhestörungen und die mutwillige Zerstörung am Mietobjekt.
Rechtsanwalt Traub unterstützt Sie bei einer drohenden Räumungsklage