In Ihrer Wohnung hat sich ein unvorteilhafter Mieter festgesetzt, der trotz Kündigung nicht auszieht?
In manchen Fällen bleibt Ihnen nicht viel übrig, als eine Räumungsklage einzureichen und eine Zwangsräumung zu erwirken.
Es gibt jedoch einige Hürden und Fallstricke, die zu beachten sind. Rechtsanwalt Traub erklärt Ihnen, wie lange eine Räumungsklage dauern kann.
Wann Sie eine Zwangsräumung erwirken sollten
Um als Vermieter eine Räumungsklage einzureichen und eine anschließende Zwangsräumung zu erwirken, gibt es mehrere Gründe. Sie ist das letzte Mittel, wenn ein Mieter dem Räumungsprozess nicht nachkommt.
Wenn sich der Mieter weigert, auszuziehen
Als Vermieter haben Sie dem Mieter die Wohnung rechtmäßig gekündigt, aber dieser weigert sich, auszuziehen. Das Schreiben kann sowohl als ordentliche oder als außerordentliche Kündigung erfolgen.
Die rechtmäßige außerordentliche Kündigung
Sie haben eine rechtmäßige, außerordentliche Kündigung ausgesprochen? Dann steht der Kündigungsgrund auf festen Beinen und Sie haben gute Chancen, wenn Sie eine Räumungsklage einreichen.
Es wurde eine Nachfrist gesetzt
Der Mieter weigert sich, zum gegebenen Zeitpunkt auszuziehen. Sie haben daraufhin eine Nachfrist gesetzt, dieser wurde jedoch nicht nachgekommen.
Eine Räumungsklage dauert - verlieren Sie keine Zeit
Eine Räumungsklage-Dauer kann sich über einen langen Zeitraum hinziehen und es gibt viele Fallstricke, die es zu vermeiden gilt. Vor allem, wenn sich der Mieter zu Wehr setzt oder sich ein formaler Fehler auf Vermieterseite eingeschlichen hat, ist eine Klagedauer von bis zu zwei Jahren denkbar. Mit der Hilfe eines spezialisierten Rechtsanwalts können Sie wertvolle Zeit einsparen.
Kündigung des Mietverhältnisses
Die Basis, um eine Räumungsklage erwirken zu können, ist die Mietverhältnis-Kündigung der Immobilie durch den Vermieter. Diese muss in schriftlicher Form erfolgen.
Widerspruch gegen die ordentliche Kündigung
Der Mieter hat die Möglichkeit, Widerspruch gegen die Beendigung des Mietvertrags einzureichen und sich somit gegenüber seinem Vermieter zur Wehr zu setzen. Im Klartext bedeutet das, dass der Mieter die Wohnung vorerst nicht räumt und nicht zur vorgegebenen Frist auszieht.
Der Ablauf einer Räumungsklage setzt sich häufig aus folgenden, vergleichbaren Schritten zusammen:
Setzen einer Nachfrist
Falls sich der Mieter weigert und die Mietsache nicht zum vorgegebenen Zeitpunkt räumt, wird von Vermieterseite i.d.R. eine Nachfrist gesetzt. Sobald die Nachfrist verstrichen ist, kann vom Vermieter oder dem beauftragten Anwalt beim zuständigen Amtsgericht eine Räumungsklage eingereicht werden.
Eröffnung der Räumungsklage
Nachdem die Klageschrift eingereicht wurde, fordert das Gericht einen Gerichtskostenvorschuss vom Kläger. Erst, wenn dieser bezahlt wurde, wird die Räumungsklage vom Gericht bearbeitet.
Zusenden der Räumungsklage an den Mieter
Die Räumungsklage wird dem Mieter per Post zugestellt. Dieser ist verpflichtet, auf die Klage zu antworten. Passiert das nicht, kann über einen Anwalt ein Versäumnisurteil beantragt werden, wobei die Chancen für einen positiven Räumungstitel in diesem Fall sehr hoch sind.
Verhandlung vor Gericht
Sollte der Mieter gegen die Klage vorgehen, kommt es zu einer Verhandlung vor dem Amtsgericht. Dort wird ein Urteil gefällt, welches einen Monat später rechtskräftig ist. Die Kosten der Räumungsklage werden der unterliegenden Partei auferlegt.
Die Urteilsvollstreckung
Um die Vollstreckung des Urteils durchzuführen, muss ein Gerichtsvollzieher beauftragt werden. Dieser kündigt dem Mieter sein Kommen an und fordert ihn dazu auf, der Räumung der Wohnung freiwillig nachzukommen. Passiert dies nicht, hat der Gerichtsvollzieher die Befugnis der zwangsweisen Räumung.
Ein sauberer Ablauf verhindert Verzögerungen
Ein unzulässiger Kündigungsgrund durch den Vermieter oder Formfehler in der Klage – es gibt etliche Punkte, die zum Teil zu einer nicht unerheblichen Verzögerung im Räumungsprozess führen. Um so wichtiger ist es, von Anfang an auf einen sauberen Ablauf zu achten. Der Rat eines Anwalts für Mietrecht ist in diesem Fall unerlässlich und kann viel Zeit und Ärger ersparen.
Unzulässiger Kündigungsgrund
Ist ein Kündigungsgrund unzulässig, wirkt sich diese Tatsache zum Nachteil für den Vermieter aus. Häufig ist jedoch nicht ganz eindeutig, wann ein Grund zulässig ist und wann nicht.
Unzulässig ist beispielsweise eine Kündigung wegen Eigenbedarf, wenn der Bedarf nicht besteht oder im Zeitrahmen der Kündigungsfrist entfällt. Sobald im Mietvertrag Zeiten festgehalten sind, in denen die Wohnung nicht gekündigt werden darf, dürfen diese nicht missachtet werden.
Formfehler in der Klage
Ein Klageschreiben muss gewisse Pflichtangaben beinhalten. Hierzu zählen der Name und die Anschrift des Klägers und des Beklagten, der Klagegrund und die Unterschrift des Klägers. Häufige Fehler bestehen zum Beispiel darin, dass nicht alle Personen, welche im Mietobjekt leben, in dem Schriftstück genannt werden.
Die Nichteinhaltung von Fristen
Im Zusammenhang mit dem Ablauf einer Räumungsklage gilt es zahlreiche Fristen im Verfahren zu berücksichtigen. Wird eine davon nicht eingehalten, droht die Gefahr, die komplette Räumungsklage vor Gericht zu verlieren.
Inkompetente Beratung
Die teils verheerenden Folgen einer inkompetenten Beratung sollten nicht unterschätzt werden. Schnell ergeben sich dadurch erhebliche Nachteile für Sie als Vermieter. Im besten Fall kommt es nur zu einer Verzögerung der Räumung, im schlimmsten Fall gehen Sie als Verlierer aus der Klage hervor.
Mit einem Rechtsanwalt erlangen Sie die Kontrolle über Ihr Eigentum zurück
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Als Anwalt für Mietrecht kann ich die Klage erfolgreich für Sie durchführen.
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