Für die Erbschaftsteuer wird eine Immobilie grundsätzlich mit dem gesondert festgestellten Grundbesitzwert am Bewertungsstichtag angesetzt. Das Finanzamt wendet je nach Grundstücksart das Vergleichswert-, Ertragswert- oder Sachwertverfahren an. Ist das typisierte Ergebnis höher als der tatsächliche gemeine Wert, kann ein niedrigerer Wert nach § 198 BewG nachgewiesen werden. Freibeträge und Steuerbefreiungen werden davon getrennt geprüft.
Der Beitrag erklärt die gesonderte Feststellung des Grundbesitzwerts, die Zuordnung von Vergleichs-, Ertrags- und Sachwertverfahren, den Nachweis eines niedrigeren Werts sowie die Trennung von Bewertung, Freibeträgen, Familienheim und Rechtsbehelfsfrist.
Eine Erbin erhält einen Grundbesitzwertbescheid für das Haus ihres Vaters. Der festgestellte Wert liegt deutlich über ihrer eigenen Einschätzung. Gleichzeitig läuft eine Rechtsbehelfsfrist und es ist unklar, ob Vergleichswert, Sachwert oder ein Gutachten maßgeblich ist. Bevor sie nur gegen den späteren Steuerbescheid vorgeht, müssen Bewertungsstichtag, Grundstücksart, Bewertungsverfahren und der richtige Bescheid geprüft werden.
Die Bewertung einer Immobilie für die Erbschaftsteuer folgt festen gesetzlichen Schritten. Ein gefühlter Verkaufspreis, ein Online-Rechner oder der persönliche Freibetrag ersetzen diese Prüfung nicht.
Welcher Zeitpunkt ist für die Immobilienbewertung maßgeblich?
Beim Erwerb von Todes wegen entsteht die Steuer grundsätzlich mit dem Tod des Erblassers. § 11 ErbStG knüpft die Wertermittlung grundsätzlich an diesen Zeitpunkt.
Die tatsächlichen und wertbildenden Verhältnisse am Bewertungsstichtag sind entscheidend. Ein später gestiegener oder gefallener Marktpreis darf nicht ohne Weiteres an die Stelle des Stichtagswerts treten. §§ 9 und 11 ErbStG
Unterlagen auf den Stichtag beziehen
Fläche, Nutzung, Grundstücksart, Bauzustand, Mieten und wertrelevante Daten müssen dem Stichtag zugeordnet werden. Aktuelle Unterlagen können hilfreich sein, belegen aber nicht automatisch die damaligen Verhältnisse.
Amtliche Grundlagen: https://www.gesetze-im-internet.de/erbstg_1974/__9.html, https://www.gesetze-im-internet.de/erbstg_1974/__11.html und https://www.gesetze-im-internet.de/bewg/__157.html
Was ist der gesonderte Grundbesitzwert?
Inländischer Grundbesitz wird für die Erbschaftsteuer nicht erst im Steuerbescheid frei geschätzt. § 12 Abs. 3 ErbStG verweist auf den nach § 151 BewG gesondert festgestellten Grundbesitzwert.
Zwei Bescheide auseinanderhalten
Der Grundbesitzwertbescheid stellt den steuerlichen Immobilienwert fest. Der Erbschaftsteuerbescheid verwendet diesen Wert anschließend für die Besteuerung. Deshalb ist bei einem Bewertungsfehler zu klären, welcher Bescheid angegriffen werden muss.
Wer erst gegen den Erbschaftsteuerbescheid Einwendungen zur Grundstücksbewertung erhebt, kann den falschen Angriffspunkt wählen. Bescheidart, Bekanntgabe, Bindungswirkung und Frist müssen früh geprüft werden.
Für die gesonderte Feststellung ist grundsätzlich das Finanzamt zuständig, in dessen Bezirk das Grundstück liegt. § 18 AO bezeichnet dieses als Lagefinanzamt.
Amtliche Grundlagen: https://www.gesetze-im-internet.de/erbstg_1974/__12.html, https://www.gesetze-im-internet.de/bewg/__151.html und https://www.gesetze-im-internet.de/ao_1977/__18.html
Welche Bewertungsverfahren sieht das Bewertungsgesetz vor?
§ 182 BewG ordnet die Verfahren nach der Grundstücksart zu. Steuerpflichtige können das günstigste Verfahren daher nicht frei auswählen.
Vergleichswertverfahren
Nach § 183 BewG werden vorrangig Kaufpreise hinreichend vergleichbarer Grundstücke oder geeignete Vergleichsfaktoren der Gutachterausschüsse herangezogen. Entscheidend ist nicht irgendein Verkauf in derselben Stadt, sondern die ausreichende Übereinstimmung der wertbeeinflussenden Merkmale.
Ertragswertverfahren
Bei vermietungsgeprägten Grundstücken wird nach § 184 BewG der Gebäudeertragswert getrennt vom Bodenwert ermittelt. Beide Werte ergeben zusammen den Ertragswert; mindestens ist der Bodenwert anzusetzen.
Sachwertverfahren
Nach § 189 BewG werden Gebäudesachwert und Bodenwert zunächst getrennt ermittelt. Der vorläufige Sachwert wird anschließend mit der Wertzahl nach § 191 BewG an den gemeinen Wert angepasst.
Amtliche Grundlagen: https://www.gesetze-im-internet.de/bewg/__179.html, https://www.gesetze-im-internet.de/bewg/__181.html, https://www.gesetze-im-internet.de/bewg/__182.html, https://www.gesetze-im-internet.de/bewg/__183.html, https://www.gesetze-im-internet.de/bewg/__184.html und https://www.gesetze-im-internet.de/bewg/__189.html
Werden Mängel und Belastungen automatisch abgezogen?
Nicht jede wertmindernde Besonderheit wird im typisierten Verfahren als eigener Abzug berücksichtigt. § 177 Abs. 4 BewG bestimmt, dass besondere objektspezifische Grundstücksmerkmale sowie private und öffentlich-rechtliche Belastungen grundsätzlich nicht gesondert berücksichtigt werden.
Das bedeutet nicht, dass tatsächliche Mängel bedeutungslos sind. Sie können für den Nachweis eines niedrigeren gemeinen Werts nach § 198 BewG wichtig werden. Erforderlich ist aber ein geeignetes, stichtagsbezogenes Nachweiskonzept.
Tatsachen beweissicher erfassen
Bei Feuchtigkeit, erheblichem Sanierungsstau, Rechten, Nutzungseinschränkungen oder ungewöhnlichen Objektmerkmalen sollten Zustand, Entstehungszeitpunkt, Kostenfolgen und Stichtagsbezug dokumentiert werden. Fotos ohne Datierung oder heutige Kostenschätzungen genügen nicht automatisch.
Amtliche Grundlage: § 177 BewG. https://www.gesetze-im-internet.de/bewg/__177.html
Wie lässt sich ein niedrigerer gemeiner Wert nachweisen?
§ 198 Abs. 1 BewG erlaubt den Nachweis, dass der gemeine Wert am Bewertungsstichtag niedriger ist als der typisiert ermittelte Wert. Dann ist der nachgewiesene niedrigere Wert anzusetzen.
Welche Gutachterqualifikation verlangt das Gesetz?
Als Nachweis kann regelmäßig ein Gutachten des zuständigen Gutachterausschusses dienen. Alternativ nennt § 198 Abs. 2 BewG Personen, die von einer staatlichen, staatlich anerkannten oder nach DIN EN ISO/IEC 17024 akkreditierten Stelle für die Wertermittlung von Grundstücken bestellt oder zertifiziert wurden.
Die bloße Berufsbezeichnung „Immobiliengutachter“ beantwortet daher nicht, ob die gesetzlichen Anforderungen erfüllt sind. Vor der Beauftragung sollten Qualifikation, Bewertungsstichtag, Bewertungsumfang und Verwendbarkeit im Steuerverfahren schriftlich geklärt werden.
Kann ein tatsächlicher Kaufpreis genügen?
Nach § 198 Abs. 3 BewG kann ein im gewöhnlichen Geschäftsverkehr erzielter Kaufpreis als Nachweis dienen, wenn er innerhalb eines Jahres vor oder nach dem Bewertungsstichtag zustande kam und sich die maßgeblichen Verhältnisse nicht verändert haben.
Verhältnisse müssen vergleichbar bleiben
Ein Verkauf außerhalb dieses Zeitraums oder nach einer wesentlichen Sanierung ist damit nicht automatisch der gesetzliche Nachweis. Auch Angehörigengeschäfte und andere atypische Umstände müssen auf gewöhnlichen Geschäftsverkehr geprüft werden.
Amtliche Grundlage: § 198 BewG. https://www.gesetze-im-internet.de/bewg/__198.html
Wie wird gegen eine fehlerhafte Bewertung vorgegangen?
Gegen einen anfechtbaren Verwaltungsakt ist nach § 347 AO der Einspruch statthaft. Die regelmäßige Frist beträgt nach § 355 Abs. 1 AO einen Monat nach Bekanntgabe.
Aktuelle Bekanntgabevermutung beachten
Bei einem schriftlichen Verwaltungsakt, den die Behörde im Inland durch die Post übermittelt, gilt aktuell grundsätzlich der vierte Tag nach Aufgabe zur Post als Bekanntgabetag. Geht der Bescheid später oder gar nicht zu, enthält § 122 Abs. 2 AO abweichende Regeln.
Für die Fristberechnung werden Bescheiddatum, dokumentiertes Absendedatum, Übermittlungsweg, tatsächlicher Zugang, Wochenenden, Feiertage und Rechtsbehelfsbelehrung benötigt. Eine pauschale Rechnung ab dem aufgedruckten Datum ist unsicher.
Einwendungen konkret vorbereiten
Ein Einspruch sollte nicht nur behaupten, der Wert sei zu hoch. Zu prüfen sind Grundstücksart, Flächen, Nutzung, Mieten, Bodenrichtwert, Gutachterausschussdaten, Bewertungsstichtag und angewandtes Verfahren. Soll ein niedrigerer gemeiner Wert geltend gemacht werden, müssen Nachweisstrategie und Frist aufeinander abgestimmt werden.
Nach Fristablauf gesondert prüfen
Ist die reguläre Einspruchsfrist bereits abgelaufen, dürfen Korrektur oder Wiedereinsetzung weder pauschal versprochen noch ausgeschlossen werden. Dafür sind Zugang, Rechtsbehelfsbelehrung, Bestandskraft und die einschlägigen Korrekturvorschriften im Einzelfall zu prüfen.
Amtliche Grundlagen: https://www.gesetze-im-internet.de/ao_1977/__122.html, https://www.gesetze-im-internet.de/ao_1977/__347.html und https://www.gesetze-im-internet.de/ao_1977/__355.html
Welche Freibeträge gelten neben der Bewertung?
Die persönlichen Freibeträge verändern nicht den Grundbesitzwert. Sie werden bei der Ermittlung des steuerpflichtigen Erwerbs berücksichtigt.
Beträge nach Erwerbergruppe
Bei unbeschränkter Steuerpflicht nennt § 16 Abs. 1 ErbStG folgende Beträge: - 500.000 Euro für Ehegatten und Lebenspartner, - 400.000 Euro für Kinder und Kinder verstorbener Kinder, - 200.000 Euro für die übrigen Enkel, - 100.000 Euro für die übrigen Personen der Steuerklasse I, - 20.000 Euro für Personen der Steuerklassen II und III. § 16 Abs. 1 ErbStG
Konkrete Steuerberechnung bleibt getrennt
Frühere Erwerbe, beschränkte Steuerpflicht, weitere Vermögenswerte und persönliche Begünstigungen können die konkrete Steuerberechnung verändern. Die Aufzählung ersetzt keine vollständige Steuerberechnung.
Amtliche Grundlage: § 16 ErbStG. https://www.gesetze-im-internet.de/erbstg_1974/__16.html
Wann kann ein Familienheim steuerfrei sein?
Die Familienheimbefreiung ist keine Bewertungsmethode. Sie setzt auf dem festgestellten Wert auf und hat unterschiedliche Voraussetzungen für die Erwerbergruppen.
Ehegatten und Lebenspartner
§ 13 Abs. 1 Nr. 4b ErbStG betrifft den Erwerb von Todes wegen durch den überlebenden Ehegatten oder Lebenspartner. Das Gesetz verlangt unter anderem die bisherige Selbstnutzung des Erblassers oder einen zwingenden Hinderungsgrund und die unverzügliche Bestimmung zur Selbstnutzung durch den Erwerber.
Kinder und Kinder verstorbener Kinder
§ 13 Abs. 1 Nr. 4c ErbStG enthält eine eigene Regelung. Die Begünstigung ist auf eine Wohnfläche bis 200 Quadratmeter begrenzt. Auch hier müssen Erwerberkreis, Selbstnutzung und weitere Tatbestandsvoraussetzungen erfüllt sein.
Zehnjahresbindung
Bei beiden Erwerbsfällen kann die Befreiung rückwirkend entfallen, wenn der Erwerber das Familienheim innerhalb von zehn Jahren nicht mehr selbst zu Wohnzwecken nutzt. Das Gesetz lässt eine Ausnahme zu, wenn zwingende Gründe die Selbstnutzung verhindern.
Übertragungen und Nachlassteilung mitprüfen
Übertragungsverpflichtungen und spätere Nachlassteilungen können die Begünstigung zusätzlich beeinflussen. Deshalb darf die Steuerfreiheit nicht allein aus dem Wort „Familienheim“ abgeleitet werden.
Amtliche Grundlage: § 13 Abs. 1 Nr. 4b und 4c ErbStG. https://www.gesetze-im-internet.de/erbstg_1974/__13.html
Was gilt für vermietete Wohnimmobilien?
Qualifizierte, zu Wohnzwecken vermietete Grundstücke werden nach § 13d ErbStG grundsätzlich mit 90 Prozent ihres Werts angesetzt. Dafür müssen die gesetzlichen Belegenheits-, Nutzungs- und Zuordnungsvoraussetzungen erfüllt sein.
Begünstigung folgt auf die Bewertung
Der 90-Prozent-Ansatz ersetzt weder das Vergleichs-, Ertrags- oder Sachwertverfahren noch den Nachweis eines niedrigeren gemeinen Werts. Zuerst wird der Wert bestimmt, danach wird die Begünstigung geprüft.
Amtliche Grundlage: § 13d ErbStG. https://www.gesetze-im-internet.de/erbstg_1974/__13d.html
Welche Unterlagen sollten für die Prüfung vorliegen?
Grundbesitzwertbescheid mit Anlagen
Erbschaftsteuerbescheid, soweit bereits vorhanden
Umschlag, elektronische Zugangsdaten oder anderer Bekanntgabenachweis
Sterbeurkunde, Testament, Eröffnungsniederschrift oder Erbschein
Grundbuchauszug und Flurstücksdaten
Wohn-, Nutz- und Grundstücksflächen zum Bewertungsstichtag
Baujahr, Modernisierungen und dokumentierter Objektzustand
Mietverträge und stichtagsbezogene Mieten bei vermieteten Objekten
verwendeter Bodenrichtwert und Daten des Gutachterausschusses
Berechnungsbogen des Finanzamts und zugeordnetes Bewertungsverfahren
Nachweise zu Mängeln, Rechten und Nutzungseinschränkungen
Qualifikationsnachweis eines vorgesehenen Gutachters
Kaufvertrag bei einem Verkauf im gesetzlichen Einjahresfenster
Unterlagen zur Selbstnutzung oder Vermietung für Steuerbegünstigungen
Fazit: Erst den Wert, dann Freibeträge und Befreiungen prüfen
Eine belastbare Bewertung beginnt mit dem richtigen Stichtag, der richtigen Grundstücksart und dem gesetzlich zugeordneten Verfahren. Erst danach werden ein möglicher niedrigerer gemeiner Wert, persönliche Freibeträge, Familienheim und Begünstigungen für vermietete Wohnimmobilien geprüft.
Besonders wichtig ist die Trennung der Bescheide. Ein Bewertungsfehler muss rechtzeitig am richtigen Verwaltungsakt angegriffen werden. Ein Gutachten ist nur sinnvoll, wenn es die gesetzlichen Anforderungen erfüllt und der mögliche Steuervorteil den Aufwand rechtfertigt.
Weiterführende Beiträge zum Erbrecht
Weitere Hinweise finden Sie in unseren Beiträgen zur Erbfolge ohne Testament und zu den Fristen für die Erbausschlagung.
Rechtsanwalt Traub prüft Bewertungsstichtag, Grundbesitzwertbescheid, Bewertungsverfahren, Fristen und die rechtlich geeigneten Nachweise für einen niedrigeren gemeinen Wert. So werden Bewertungsfehler, Nachweise und Rechtsbehelfsfrist gemeinsam statt isoliert beurteilt.
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Andreas Traub
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