Ein geerbtes Haus kann unter den Voraussetzungen des § 40 GBO verkauft und direkt auf den Käufer umgeschrieben werden, ohne dass der Erbe zuvor selbst im Grundbuch steht. Erforderlich bleiben ein grundbuchfähiger Erbnachweis, wirksame Verfügungsbefugnis und ein notarieller Vertrag. Bei Erbengemeinschaft oder Testamentsvollstreckung muss zusätzlich feststehen, wer überhaupt über das Grundstück verfügen darf.
Der Beitrag erklärt die direkte Umschreibung ohne Voreintragung und die zulässigen Erbnachweise. Er trennt Kaufvertrag, Auflassung und Grundbuchvollzug und zeigt die Besonderheiten bei Erbengemeinschaft, Testamentsvollstreckung, Belastungen, Energieausweis und Steuern.
Eine Alleinerbin hat bereits einen Käufer, im Grundbuch steht aber noch der verstorbene Vater. Erst beim Vertragsentwurf zeigt sich: Es gibt ein eigenhändiges Testament, einen älteren Erbvertrag und eine Grundschuld. Der Verkauf ist nicht wegen der fehlenden Voreintragung ausgeschlossen. Ohne geklärte Erbfolge, Belastungsablösung und Käuferabsicherung darf der Vollzug aber nicht schematisch gestartet werden.
Wem gehört das Haus nach dem Erbfall?
Nach § 1922 BGB geht der Nachlass mit dem Tod als Ganzes auf den oder die Erben über. Das gilt auch für das Eigentum an einem Grundstück. Die Erben werden materiell Eigentümer, obwohl das Grundbuch zunächst den Verstorbenen ausweist. Amtliche Grundlage: https://www.gesetze-im-internet.de/bgb/__1922.html
Warum ist die Eintragung trotzdem wichtig?
Das Grundbuch weist die dingliche Rechtslage nach außen aus und bildet die Grundlage späterer Eintragungen. Nach § 39 GBO gilt grundsätzlich der Voreintragungsgrundsatz: Eine Eintragung soll nur erfolgen, wenn die betroffene Person als Berechtigter eingetragen ist. Amtliche Grundlage: https://www.gesetze-im-internet.de/gbo/__39.html
Der Erbfall ist ein Eigentumsübergang außerhalb des Grundbuchs. § 82 GBO erlaubt dem Grundbuchamt deshalb, dem Eigentümer oder dem zuständigen Testamentsvollstrecker die Berichtigung und Beschaffung der Unterlagen aufzugeben; bei berechtigten Gründen soll es die Maßnahme zurückstellen. Amtliche Grundlage: https://www.gesetze-im-internet.de/gbo/__82.html
Erlaubt § 40 GBO den Verkauf ohne Voreintragung?
Ja, für die dort bezeichneten Eintragungen. Soll das Recht des eingetragenen Verstorbenen durch seinen Erben auf den Käufer übertragen oder aufgehoben werden, gilt der Voreintragungsgrundsatz des § 39 Abs. 1 GBO nach § 40 Abs. 1 GBO nicht.
Das Grundbuchamt kann das Eigentum unter den gesetzlichen Voraussetzungen direkt vom noch eingetragenen Erblasser auf den Käufer umschreiben. Die Zwischeneintragung des Erben entfällt; Erbfolge und Verfügungsbefugnis müssen dennoch formgerecht nachgewiesen sein. § 40 GBO
Die Ausnahme gilt nicht pauschal für alles
§ 40 GBO nennt Übertragung, Aufhebung und weitere bestimmte Fallgruppen. Die Vorschrift befreit nicht automatisch von der Voreintragung für jede Belastung, Vormerkung oder sonstige Eintragung. Deshalb muss der Notar Käuferabsicherung, Belastungen und endgültige Eigentumsumschreibung im konkreten Grundbuchvollzug aufeinander abstimmen.
Der notarielle Kaufvertrag verpflichtet zur Übertragung. Eigentümer wird der Käufer erst durch Auflassung und Grundbucheintragung nach §§ 873, 925 BGB. Ein noch fehlender Erbnachweis kann daher den Vollzug verzögern, auch wenn der Vertrag schon beurkundet wurde.
Welcher Erbnachweis ist erforderlich?
Nach § 35 Abs. 1 GBO wird die Erbfolge grundsätzlich durch einen Erbschein oder ein Europäisches Nachlasszeugnis nachgewiesen.
Öffentliche Verfügung kann genügen
Beruht die Erbfolge auf einer Verfügung von Todes wegen in öffentlicher Urkunde, können die Verfügung und die Niederschrift über ihre Eröffnung an die Stelle des Erbscheins treten. Dazu gehören nicht nur notarielle Testamente, sondern auch notarielle Erbverträge. Hält das Grundbuchamt die Erbfolge damit nicht für nachgewiesen, kann es einen Erbschein oder ein Europäisches Nachlasszeugnis verlangen. Amtliche Grundlage: https://www.gesetze-im-internet.de/gbo/__35.html
Reicht ein eigenhändiges Testament?
Ein eigenhändiges Testament ist keine öffentliche Urkunde und genügt daher grundsätzlich nicht als Ersatz nach § 35 Abs. 1 Satz 2 GBO. § 35 Abs. 3 GBO enthält lediglich eine enge Ausnahme bei Grundstücken oder Anteilen unter 3.000 Euro und unverhältnismäßigem Beschaffungsaufwand.
Ist der Erbvertrag noch wirksam?
Ein Erbvertrag darf nicht allein wegen seiner notariellen Form als unverändert wirksamer Erbnachweis behandelt werden. Nach § 2291 BGB können nur vertragsmäßige Verfügungen zu Vermächtnis, Auflage oder Rechtswahl durch Testament aufgehoben werden; dafür ist die notariell beurkundete Zustimmung des anderen Vertragschließenden erforderlich. Eine vertragsmäßige Erbeinsetzung lässt sich nicht allgemein über diesen Weg ändern. Amtliche Grundlage: https://www.gesetze-im-internet.de/bgb/__2291.html
§ 2292 BGB erlaubt es Ehegatten oder Lebenspartnern, den zwischen ihnen geschlossenen Erbvertrag durch gemeinschaftliches Testament aufzuheben.
Änderungen nach dem Tod eines Vertragspartners
Nach § 2297 BGB kann der Erblasser nach dem Tod des anderen Vertragschließenden eine vertragsmäßige Verfügung durch Testament aufheben, wenn und soweit er zum Rücktritt berechtigt ist. Vor dem Grundbuchvollzug sind deshalb die maßgeblichen Urkunden und mögliche Aufhebungen oder Rücktritte zu prüfen. Amtliche Grundlagen: https://www.gesetze-im-internet.de/bgb/__2292.html und https://www.gesetze-im-internet.de/bgb/__2297.html
Erbfolge und Verfügungsbefugnis klären
Pflichtteilsansprüche ändern für sich genommen nicht die Erbenstellung. Für das Grundbuch zählen Erbfolge, Quote und Verfügungsbefugnis.
Kann der Notar schon vor dem Erbschein beurkunden?
Beurkundung und Grundbuchvollzug sind verschiedene Ebenen. Ein noch ausstehender Erbschein macht einen Kaufvertrag nicht in jeder Konstellation unbeurkundbar. Der Vertrag muss jedoch berücksichtigen, dass Erbnachweis, Käuferabsicherung, Löschungsunterlagen und Eigentumsumschreibung noch fehlen können.
Kaufpreisfälligkeit muss sicher gestaltet sein
Typischerweise wird der Kaufpreis erst fällig, wenn die im Vertrag bestimmten Sicherungen und Vollzugsvoraussetzungen vorliegen. Welche Nachweise zuvor erforderlich sind, hängt vom Grundbuchstand und Vertrag ab. Eine pauschale Reihenfolge „erst beurkunden, dann Erbschein irgendwann nachreichen“ schützt den Käufer nicht ausreichend.
Auflassung und Grundbuchform
Der Grundstückskaufvertrag bedarf nach § 311b Abs. 1 BGB notarieller Beurkundung. Die Auflassung ist nach § 925 BGB vor einer zuständigen Stelle zu erklären; für die Eigentumsübertragung verlangt § 873 BGB zusätzlich die Eintragung. Amtliche Grundlagen: https://www.gesetze-im-internet.de/bgb/__311b.html, https://www.gesetze-im-internet.de/bgb/__873.html und https://www.gesetze-im-internet.de/bgb/__925.html
Eintragungsbewilligungen und weitere Voraussetzungen müssen nach §§ 19, 20 und 29 GBO grundbuchfähig nachgewiesen werden. Amtliche Grundlagen: https://www.gesetze-im-internet.de/gbo/__19.html, https://www.gesetze-im-internet.de/gbo/__20.html und https://www.gesetze-im-internet.de/gbo/__29.html
Was gilt bei einer Erbengemeinschaft?
Mehrere Erben halten den Nachlass nach § 2032 BGB gemeinschaftlich. Sie sind nicht mit frei verfügbaren Bruchteilen am einzelnen Haus eingetragen.
Über das Nachlassgrundstück können die Miterben nur gemeinschaftlich verfügen. Ein Miterbe darf zwar seinen Anteil am gesamten Nachlass notariell übertragen, nicht aber allein seinen Anteil an dem einzelnen Grundstück. Ergänzend: https://www.gesetze-im-internet.de/bgb/__2033.html §§ 2033, 2040 BGB
Alle Miterben müssen daher am Verkauf mitwirken oder wirksam und in grundbuchtauglicher Form vertreten sein.
Wenn ein Miterbe nicht verkaufen will
Jeder Miterbe kann nach § 2042 BGB grundsätzlich die Auseinandersetzung verlangen. Daraus folgt aber nicht automatisch ein Anspruch auf Zustimmung zu jedem konkreten Kaufvertrag. Bei unteilbarem Grundbesitz kann eine Teilungsversteigerung nach §§ 180 ff. ZVG in Betracht kommen. Amtliche Grundlagen: https://www.gesetze-im-internet.de/bgb/__2042.html und https://www.gesetze-im-internet.de/zvg/__180.html
Der Verkauf des eigenen Erbteils ist davon zu unterscheiden. Verkauft ein Miterbe seinen gesamten Erbteil an einen Dritten, steht den übrigen Miterben nach § 2034 BGB grundsätzlich ein Vorkaufsrecht mit zweimonatiger Ausübungsfrist zu. Amtliche Grundlage: https://www.gesetze-im-internet.de/bgb/__2034.html
Wer verkauft bei Testamentsvollstreckung?
Unterliegt das Haus der Testamentsvollstreckung, kann der Erbe nach § 2211 BGB nicht darüber verfügen. Der Testamentsvollstrecker darf nach § 2205 BGB im Rahmen seines Amts über Nachlassgegenstände verfügen. Amtliche Grundlagen: https://www.gesetze-im-internet.de/bgb/__2205.html und https://www.gesetze-im-internet.de/bgb/__2211.html
Seine Befugnis muss nach § 35 Abs. 2 GBO durch Testamentsvollstreckerzeugnis, Europäisches Nachlasszeugnis oder unter den dort genannten Voraussetzungen durch die öffentliche Verfügung und Eröffnungsniederschrift nachgewiesen werden.
Erbengemeinschaft, Testamentsvollstreckung, Vor- und Nacherbschaft, Minderjährige oder Vollmachten können bestimmen, wer unterschreiben darf und ob Genehmigungen nötig sind. Ein marktgerechter Kaufpreis heilt eine fehlende Verfügungsbefugnis nicht.
Was passiert mit Grundschuld und anderen Belastungen?
Grundpfandrechte, Nießbrauch und Wohnrechte verschwinden durch den Erbfall nicht. Eine für eine Bank eingetragene Grundschuld bleibt deren dingliches Recht; sie geht nicht auf den Erben über. Die gesicherte Darlehensschuld kann dagegen als Nachlassverbindlichkeit auf den Erben übergehen.
Ablösung oder Fortbestand
Soll die Belastung gelöscht werden, braucht der Grundbuchvollzug insbesondere die Bewilligung des Betroffenen nach § 19 GBO in der Form des § 29 GBO. Ablösebetrag, Zahlungsweg, Rang und Löschung werden mit Gläubiger und Notar abgestimmt. Eine Übernahme durch den Käufer verlangt eine eigenständige schuld- und sachenrechtliche Gestaltung.
Welche Unterlagen sollten vorliegen?
aktueller vollständiger Grundbuchauszug
öffentliche und eigenhändige Testamente sowie Erbverträge
sämtliche gerichtlichen Eröffnungsniederschriften
Erbschein oder Europäisches Nachlasszeugnis, soweit erforderlich
Nachweis einer Testamentsvollstreckung
Namen, Quoten und Vollmachten aller Miterben
Genehmigungen bei Minderjährigen oder betreuten Beteiligten
Darlehensstände und Ablöseerklärungen
Löschungsbewilligungen für nicht zu übernehmende Rechte
Miet-, Wohnrechts- und Nießbrauchsunterlagen
Teilungserklärung und WEG-Unterlagen bei Wohnungseigentum
gültiger Energieausweis nach § 80 GModG
Welche Grundbuchkosten gelten innerhalb von zwei Jahren?
Nach KV Nr. 14110 Abs. 1 GNotKG wird für die Eintragung der Erben keine Eigentümereintragungsgebühr erhoben, wenn der Antrag binnen zwei Jahren seit dem Erbfall beim Grundbuchamt eingeht. Das ist eine Gebührenbefreiung für diese Eintragung, aber keine Befreiung von allen weiteren Kosten des Nachlasses. Amtliche Grundlage: https://www.gesetze-im-internet.de/gnotkg/anlage_1.html
Wer ohnehin unmittelbar verkauft, kann unter den Voraussetzungen des § 40 GBO auf die Zwischeneintragung verzichten. Ob eine vorherige Berichtigung für andere geplante Verfügungen oder Finanzierungen sinnvoll oder erforderlich ist, muss separat geprüft werden.
Welcher Energieausweis wird benötigt?
Nach § 80 GModG muss beim Verkauf grundsätzlich ein gültiger Energieausweis vorhanden sein. Verkäufer oder Makler müssen ihn spätestens bei der Besichtigung vorlegen; nach Vertragsschluss ist er zu übergeben. Bei bestimmten kleinen älteren Wohngebäuden kann ein Bedarfsausweis vorgeschrieben sein. Amtliche Grundlage: https://www.gesetze-im-internet.de/geg/__80.html
Seit 30.07.2026 heißt das frühere Gebäudeenergiegesetz Gebäudemodernisierungsgesetz. Vertragsunterlagen und Artikel sollten deshalb die aktuelle Bezeichnung verwenden.
Welche Steuern sind beim Verkauf zu prüfen?
Der Erwerb des Hauses von Todes wegen ist nach § 3 Nr. 2 GrEStG von der Grunderwerbsteuer ausgenommen. Der spätere Kaufvertrag mit einem Dritten ist ein neuer Erwerbsvorgang.
Wer schuldet die Grunderwerbsteuer?
Nach § 13 Nr. 1 GrEStG sind gesetzlich regelmäßig beide Vertragsteile Steuerschuldner. Im Kaufvertrag übernimmt wirtschaftlich üblicherweise der Käufer die Steuer. Die vertragliche Lastenverteilung ändert die gesetzliche Haftung gegenüber dem Finanzamt nicht. Amtliche Grundlagen: https://www.gesetze-im-internet.de/grestg_1983/__3.html und https://www.gesetze-im-internet.de/grestg_1983/__13.html
Private Veräußerung nach § 23 EStG
Bei unentgeltlichem Erwerb wird dem Erben für § 23 EStG die Anschaffung des Rechtsvorgängers zugerechnet. Die Zehnjahresfrist beginnt daher nicht neu mit dem Erbfall. Zusätzlich gelten Ausnahmen für eine gesetzlich bestimmte Selbstnutzung. Amtliche Grundlage: https://www.gesetze-im-internet.de/estg/__23.html
Wurde die erbschaftsteuerliche Familienheimbefreiung genutzt, kann ein Verkauf innerhalb der zehnjährigen Bindungszeit die Befreiung rückwirkend entfallen lassen, sofern keine gesetzliche Ausnahme wegen zwingender Hinderungsgründe greift. Amtliche Grundlage: https://www.gesetze-im-internet.de/erbstg_1974/__13.html
Fazit: Direkte Umschreibung ist möglich, aber kein Automatismus
§ 40 GBO kann die Zwischeneintragung des Erben entbehrlich machen. Der Verkauf bleibt trotzdem ein vollständiger Grundstücksvorgang mit notarieller Beurkundung, Auflassung, grundbuchfähigem Erbnachweis, Verfügungsbefugnis, Käuferabsicherung und Klärung aller Belastungen.
Besonders bei Erbengemeinschaft, eigenhändigem Testament oder Testamentsvollstreckung sollte vor dem Vertragsentwurf feststehen, wer handeln darf und welcher Nachweis das Grundbuchamt akzeptieren kann.
Weiterführende Beiträge zum Erbrecht
Weitere Hinweise finden Sie in unseren Beiträgen zur Erbfolge ohne Testament und zu den Fristen für die Erbausschlagung.
Zeitliche Anwendung des Europäischen Nachlasszeugnisses
Die EU-Erbrechtsverordnung gilt nach Art. 83 Abs. 1 EuErbVO für die Rechtsnachfolge von Personen, die am 17. August 2015 oder danach verstorben sind. Das ist bei der Prüfung eines Europäischen Nachlasszeugnisses zu beachten. Amtliche Grundlage: https://eur-lex.europa.eu/legal-content/DE/TXT/?uri=CELEX%3A32012R0650
Rechtsanwalt Traub prüft Erbnachweis, Verfügungsbefugnis und den grundbuchsicheren Vollzug beim Verkauf der geerbten Immobilie. So wird die Ausnahme des § 40 GBO genutzt, ohne Nachweis- oder Vollzugsrisiken zu übersehen.
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