Wer ein Haus erbt, wird nach § 1922 BGB grundsätzlich bereits mit dem Erbfall Eigentümer, obwohl im Grundbuch noch der Verstorbene steht. Jetzt sind zuerst Ausschlagungsfrist, mögliche Annahmehandlungen, Schulden und akute Sicherung des Hauses zu prüfen. Danach folgen Erbengemeinschaft, Grundbuchnachweis, Steueranzeige und die Entscheidung über Nutzung, Vermietung oder Verkauf.
Der Beitrag ordnet Eigentumsübergang, Annahme und Ausschlagung, Nachlasshaftung und Erbengemeinschaft ein. Er erklärt außerdem Grundbuchnachweis, Zweijahresregel, Steueranzeige, Familienheim, Immobilienbewertung und die seit Juli 2026 geltenden energetischen Vorgaben systematisch.
Drei Geschwister erben ein leerstehendes Elternhaus. Das Grundbuch nennt noch den Vater, die Bank bucht Darlehensraten ab und ein Frostschaden droht. Bevor jemand einen Makler beauftragt oder Schulden aus eigenem Geld bezahlt, müssen Berufungsgrund, Ausschlagungsfrist, Nachlasswert und zulässige Sicherungsmaßnahmen getrennt geprüft werden.
Was passiert mit dem Haus beim Erbfall?
Nach § 1922 BGB geht das Vermögen des Verstorbenen als Ganzes auf den oder die Erben über. Dazu gehören das Grundstück und weitere Vermögenswerte, aber auch die Nachlassverbindlichkeiten nach § 1967 BGB. Amtliche Grundlagen: https://www.gesetze-im-internet.de/bgb/__1922.html und https://www.gesetze-im-internet.de/bgb/__1967.html
Eigentum geht ohne Grundbucheintragung über
Der Erbfall ist eine gesetzliche Ausnahme vom sonst üblichen Grundstückserwerb. Der Erbe wird Eigentümer, obwohl das Grundbuch zunächst noch den Verstorbenen ausweist. Der Eintrag ist dann unrichtig und kann berichtigt werden.
Wer das Haus verkauft, belastet oder sonst darüber verfügt, kann dadurch eine Annahme der Erbschaft zum Ausdruck bringen. Auch Verwaltungs- oder Nutzungshandlungen können im Einzelfall als Annahme zu werten sein. Entscheidend sind der objektive Erklärungswert der Handlung und die konkreten Umstände. Solange die Ausschlagung geprüft wird, sollten deshalb nur notwendige Sicherungsmaßnahmen erfolgen und weitergehende Schritte vorab rechtlich eingeordnet werden.
Wann läuft die Ausschlagungsfrist?
Die regelmäßige Ausschlagungsfrist beträgt nach § 1944 BGB sechs Wochen. Sie beginnt nicht pauschal mit dem Tod oder der Testamentseröffnung.
Für die Berechnung sind deshalb mindestens Todesfall, Zugang der gerichtlichen Nachricht, Inhalt und Zugänglichkeit der letztwilligen Verfügung sowie die Kenntnis von der eigenen Stellung als gesetzlicher oder gewillkürter Erbe festzuhalten. Bei unklarer Verwandtschaft, unbekanntem Testament oder Auslandsbezug kann der Beginn anders liegen als zunächst vermutet. Jede Fristberechnung braucht daher konkrete Daten statt einer schematischen Rechnung ab dem Todestag.
Maßgeblich ist die Kenntnis des Erben vom Anfall und vom Grund seiner Berufung. Beruht die Erbenstellung auf einer Verfügung von Todes wegen, beginnt die Frist nicht vor deren Bekanntgabe durch das Nachlassgericht. Nach Annahme oder Fristablauf ist die Ausschlagung ausgeschlossen; mit Fristablauf gilt die Erbschaft als angenommen. Ergänzend: https://www.gesetze-im-internet.de/bgb/__1943.html §§ 1943, 1944 BGB
Wann gelten sechs Monate?
Die Frist beträgt sechs Monate, wenn der Erblasser seinen letzten Wohnsitz nur im Ausland hatte oder sich der Erbe bei Fristbeginn im Ausland aufhält. Andere Auslandsbezüge genügen nicht automatisch.
Wie wird wirksam ausgeschlagen?
Die Erklärung muss nach § 1945 BGB gegenüber dem Nachlassgericht zur Niederschrift oder in öffentlich beglaubigter Form abgegeben werden. Eine einfache E-Mail oder ein privater Brief reicht nicht. Bei notarieller Beglaubigung muss die Erklärung fristgerecht beim zuständigen Gericht eingehen. Amtliche Grundlage: https://www.gesetze-im-internet.de/bgb/__1945.html
Welche Schritte sind sofort sinnvoll?
Die ersten Maßnahmen sollen das Haus und den Nachlass erhalten, ohne die Entscheidung über Annahme und Ausschlagung unbedacht vorwegzunehmen.
gerichtliche Mitteilung und letztwillige Verfügungen sichern
Berufungsgrund und Fristbeginn dokumentieren
Grundbuchauszug und Grundstücksunterlagen beschaffen
Darlehen, Grundpfandrechte und Rückstände erfassen
Konten, Versicherungen und laufende Verträge prüfen
Haus gegen Frost, Wasser, Einbruch und sonstige Gefahren sichern
Leerstand und mögliche Gefahrerhöhungen dem Versicherer melden
Zählerstände und Zustand mit Fotos dokumentieren
weitere Erben und Testamentsvollstreckung klären
vor Verfügungen die Annahmewirkung prüfen lassen
Notwendige Sicherung ist nicht dasselbe wie wirtschaftliche Verwertung. Welche Handlung als Annahme gilt, hängt von ihrem objektiven Erklärungswert und den Umständen ab.
Was gilt für Schulden und die Haftung?
Nach § 1967 BGB haftet der Erbe für Nachlassverbindlichkeiten. Dazu zählen nicht nur Darlehen oder offene Rechnungen des Verstorbenen, sondern auch Verbindlichkeiten, die den Erben gerade in seiner Eigenschaft als Erben treffen.
Annahme bedeutet nicht immer unbeschränkte Haftung
Nach § 1975 BGB beschränken angeordnete Nachlassverwaltung oder eröffnetes Nachlassinsolvenzverfahren die Haftung auf den Nachlass. Reicht die Masse nicht für diese Verfahren, kann unter den Voraussetzungen des § 1990 BGB die Dürftigkeitseinrede bestehen. Amtliche Grundlagen: https://www.gesetze-im-internet.de/bgb/__1975.html und https://www.gesetze-im-internet.de/bgb/__1990.html
Nachlassinsolvenz kann eilbedürftig sein
Kennt der Erbe Zahlungsunfähigkeit oder Überschuldung des Nachlasses oder beruht seine Unkenntnis auf Fahrlässigkeit, muss er nach § 1980 BGB unverzüglich die Eröffnung des Nachlassinsolvenzverfahrens beantragen. Bei schuldhafter Verzögerung droht eine eigene Schadensersatzpflicht gegenüber Nachlassgläubigern. Amtliche Grundlage: https://www.gesetze-im-internet.de/bgb/__1980.html
Die Dreimonatseinrede aus § 2014 BGB kann vorübergehend Luft für die Bestandsaufnahme schaffen. Sie ersetzt weder Ausschlagung noch eine dauerhafte Haftungsbeschränkung.
Was dürfen mehrere Erben mit dem Haus tun?
Mehrere Erben bilden nach § 2032 BGB eine Erbengemeinschaft. Das Haus gehört zum gemeinschaftlichen Nachlass; die Miterben halten keine frei verfügbaren Bruchteile an der einzelnen Immobilie.
Verfügung über den Erbteil
Ein Miterbe kann über seinen Anteil am gesamten Nachlass verfügen. Die Übertragung des Erbteils bedarf nach § 2033 Abs. 1 Satz 2 BGB der notariellen Beurkundung.
Amtliche Grundlagen: https://www.gesetze-im-internet.de/bgb/__2032.html, https://www.gesetze-im-internet.de/bgb/__2033.html, https://www.gesetze-im-internet.de/bgb/__2038.html, https://www.gesetze-im-internet.de/bgb/__2040.html und https://www.gesetze-im-internet.de/bgb/__2042.html
Nicht jede Entscheidung verlangt dieselbe Mehrheit
Die Aussage „Kein Miterbe darf allein etwas tun“ ist zu weit. Notwendige Erhaltungsmaßnahmen darf jeder Miterbe treffen. Über das Haus als Nachlassgegenstand verfügen können die Erben dagegen nur gemeinsam.
Welche Nachweise verlangt das Grundbuchamt?
Nach § 35 GBO wird die Erbfolge grundsätzlich durch Erbschein oder Europäisches Nachlasszeugnis nachgewiesen. Beruht sie auf einer öffentlichen Verfügung von Todes wegen, können die Verfügung und die gerichtliche Eröffnungsniederschrift genügen. Bei verbleibenden Zweifeln kann das Grundbuchamt weitere Nachweise verlangen. Amtliche Grundlage: https://www.gesetze-im-internet.de/gbo/__35.html
Zeitlicher Rahmen des Europäischen Nachlasszeugnisses
Für das Europäische Nachlasszeugnis ist der zeitliche Anwendungsbereich der EuErbVO zu beachten. Nach Art. 83 Abs. 1 EuErbVO gilt die Verordnung für die Rechtsnachfolge von Personen, die am 17. August 2015 oder danach verstorben sind. Amtliche Grundlage: https://eur-lex.europa.eu/legal-content/DE/TXT/?uri=CELEX:32012R0650
Ist die Umschreibung vor dem Verkauf zwingend?
Nicht ausnahmslos. § 40 GBO nimmt die Übertragung oder Aufhebung eines Rechts durch den Erben des eingetragenen Berechtigten vom Voreintragungsgrundsatz des § 39 GBO aus. Ein Verkauf kann deshalb grundbuchrechtlich vollzogen werden, ohne dass die Erben vorher als Eigentümer eingetragen wurden.
Erbfolge und Verfügungsbefugnis müssen gleichwohl formgerecht nachgewiesen werden. Amtliche Grundlagen: https://www.gesetze-im-internet.de/gbo/__39.html und https://www.gesetze-im-internet.de/gbo/__40.html
Welche Zweijahresregel gilt?
Nach KV Nr. 14110 Abs. 1 GNotKG wird die Eigentümereintragungsgebühr für Erben nicht erhoben, wenn ihr Eintragungsantrag binnen zwei Jahren seit dem Erbfall beim Grundbuchamt eingeht. Andere Kosten, etwa für einen Erbschein, Beglaubigungen oder weitere Eintragungen, können trotzdem entstehen. Amtliche Grundlage: https://www.gesetze-im-internet.de/gnotkg/anlage_1.html
Wann muss das Finanzamt informiert werden?
Nach § 30 ErbStG muss der Erwerber den erbschaftsteuerlich relevanten Erwerb grundsätzlich binnen drei Monaten nach Kenntnis schriftlich dem zuständigen Erbschaftsteuerfinanzamt anzeigen.
Grundbesitz schließt die Ausnahme aus
Bei einer gerichtlich oder notariell eröffneten Verfügung kann die Anzeige in bestimmten Fällen entfallen. Gehört Grundbesitz zum Erwerb, gilt diese Ausnahme ausdrücklich nicht. Die Anzeige soll unter anderem Beteiligte, Todestag und Sterbeort, Gegenstand und Wert des Erwerbs, Erwerbsgrund, Verwandtschaftsverhältnis und frühere Zuwendungen nennen. Amtliche Grundlage: https://www.gesetze-im-internet.de/erbstg_1974/__30.html
Die Anzeige ist noch nicht die Erbschaftsteuererklärung. Eine Steuererklärung wird nach § 31 ErbStG durch das Finanzamt angefordert und hat die dort gesetzte Frist. Amtliche Grundlage: https://www.gesetze-im-internet.de/erbstg_1974/__31.html
Welche Freibeträge und Befreiungen können gelten?
Bei unbeschränkter Steuerpflicht beträgt der persönliche Freibetrag nach § 16 ErbStG für Ehegatten und Lebenspartner 500.000 Euro, für Kinder und Kinder verstorbener Kinder 400.000 Euro und für Personen der Steuerklassen II und III 20.000 Euro. Der Freibetrag bezieht sich auf den gesamten Erwerb, nicht nur auf das Haus. Amtliche Grundlage: https://www.gesetze-im-internet.de/erbstg_1974/__16.html
Familienheim ist nicht automatisch steuerfrei
§ 13 Abs. 1 Nr. 4b und 4c ErbStG verlangt unter anderem, dass der Erblasser das Familienheim selbst nutzte oder aus zwingenden Gründen daran gehindert war und der Erwerber es unverzüglich zur eigenen Wohnnutzung bestimmt.
Ehegatten und Lebenspartner haben keine gesetzliche Wohnflächengrenze. Bei Kindern und Kindern verstorbener Kinder ist die Befreiung auf 200 Quadratmeter Wohnfläche begrenzt. Endet die Selbstnutzung innerhalb von zehn Jahren, fällt die Befreiung grundsätzlich rückwirkend weg, sofern kein zwingender Hinderungsgrund besteht. Amtliche Grundlage: https://www.gesetze-im-internet.de/erbstg_1974/__13.html
Leerstand, Renovierung, Erbauseinandersetzung und die Frage, wer das Haus erhält, können die Familienheimbefreiung beeinflussen. Wer sie nutzen möchte, sollte Zeitplan und Nachlassteilung vor unumkehrbaren Entscheidungen steuerlich prüfen lassen.
Wie bewertet das Finanzamt die Immobilie?
§ 182 BewG unterscheidet je nach Grundstücksart und Datenlage Vergleichswert-, Ertragswert- und Sachwertverfahren. Ein- und Zweifamilienhäuser werden grundsätzlich im Vergleichswertverfahren bewertet; fehlt ein Vergleichswert, kommt das Sachwertverfahren in Betracht. Mietwohngrundstücke werden grundsätzlich im Ertragswertverfahren bewertet. Amtliche Grundlage: https://www.gesetze-im-internet.de/bewg/__182.html
Niedrigeren gemeinen Wert nachweisen
Nach § 198 BewG kann der Steuerpflichtige einen niedrigeren gemeinen Wert nachweisen, regelmäßig durch ein geeignetes Gutachten oder unter den gesetzlichen Voraussetzungen durch einen zeitnahen Kaufpreis. Amtliche Grundlage: https://www.gesetze-im-internet.de/bewg/__198.html
Welche energetischen Pflichten sind beim geerbten Haus zu prüfen?
Für die Bestandsaufnahme sind Baujahr, Zahl der Wohnungen, Nutzung am 01.02.2002, frühere Eigentumswechsel, Zustand der obersten Geschossdecke und vorhandene Heizungsanlage zu dokumentieren. Erst diese Objektdaten zeigen, ob eine Nachrüstung bereits früher fällig wurde, mit dem aktuellen Übergang erstmals ausgelöst wird oder eine Ausnahme greift. Bei geplanten Modernisierungen sind außerdem die aktuellen Vorgaben für den konkreten Austauschvorgang maßgeblich.
Nach § 35 GModG besteht die Pflicht zur Nachrüstung einer unzureichend gedämmten obersten Geschossdecke fort. Bei einem selbst bewohnten Ein- oder Zweifamilienhaus des Alt-Eigentümers vom 01.02.2002 trifft sie nach dem ersten Eigentümerwechsel nach diesem Datum den neuen Eigentümer; die Frist beträgt zwei Jahre. Objekt, frühere Eigentumswechsel und Ausnahmen müssen konkret geprüft werden. Amtliche Grundlage: https://www.gesetze-im-internet.de/geg/__35.html Dämmung der obersten Geschossdecke
Wird eine Heizungsanlage ersetzt, gelten die aktuellen §§ 42 ff. GModG. Der bloße Erwerb durch Erbfall ist nicht dasselbe wie der Einbau einer neuen Heizung. Amtliche Grundlagen: https://www.gesetze-im-internet.de/geg/__42.html und https://www.gesetze-im-internet.de/geg/__43.html
Fazit: Erst Frist und Haftung, dann Nutzung oder Verkauf
Beim geerbten Haus laufen mehrere rechtlich verschiedene Prüfungen parallel. Vorrang haben die Ausschlagungsfrist, mögliche Annahmehandlungen, vollständige Nachlassbestandsaufnahme und akute Sicherung des Gebäudes. Bei einer Erbengemeinschaft müssen notwendige Erhaltung, Verwaltung und Verfügung sauber getrennt werden.
Grundbuchberichtigung, Verkauf, Steueranzeige, Familienheim und energetische Pflichten folgen jeweils eigenen Regeln. Eine chronologische Akte verhindert, dass eine Sicherungsmaßnahme versehentlich zur Annahmeentscheidung wird oder eine Steuer- und Haftungsfrist unbemerkt verstreicht.
Weiterführende Beiträge zum Erbrecht
Weitere Hinweise finden Sie in unseren Beiträgen zur Erbfolge ohne Testament und zu den Fristen für die Erbausschlagung.
Rechtsanwalt Traub prüft Ausschlagungsfrist, Nachlasshaftung, Erbengemeinschaft und Grundbuchweg rund um die geerbte Immobilie. So lassen sich Fristen, Vermögenslage und die nächsten Schritte belastbar aufeinander abstimmen.
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Andreas Traub
Andreas Traub berät und vertritt Mandanten in arbeitsrechtlichen Konflikten, im Mietrecht, Erbrecht und weiteren zivilrechtlichen Fragen. Im Mittelpunkt stehen persönliche Beratung, klare Einordnung und eine konsequente Vertretung der Mandanteninteressen.
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