Sie möchten wissen, was Sie mit einer Immobilie aus dem Nachlass am besten machen können?
Erfahren Sie mehr zu Ihren Möglichkeiten der Erbauseinandersetzung.
Die Auseinandersetzung zwischen den Erben kann äußerst komplex und mit vielen Herausforderungen verbunden sein, weshalb ein fähiger Rechtsanwalt mit seiner Erfahrung und Fachexpertise für ideale Lösungswege und einen möglichst reibungslosen Ablauf sorgen kann.
Mögliche Probleme beim Erben einer Immobilie
Das Erben einer oder mehrerer Immobilien und Grundstücke kann sehr schnell in einer Erbauseinandersetzung enden. Vor allem, wenn eine Erbengemeinschaft vorhanden ist, sind Probleme oft vorprogrammiert.
1. Uneinigkeit bei der Verteilung
Erben mehrere Personen eine Immobilie und ein Grundstück, besteht ein häufiges Problem in der Uneinigkeit bezüglich der Verteilung. Es gibt unterschiedliche Vorstellungen bezüglich des Verkaufs, der Aufteilung, der weiteren Nutzung oder hinsichtlich des Werts. Nicht selten ziehen sich die Auseinandersetzungen in die Länge und enden teilweise sogar vor einem Gericht, sofern keine Einigung unter den Erben erreicht wird.
2. Erbschaftssteuer
Ein weiteres Problem ist die sogenannte Erbschaftssteuer. Diese kann die Erben teilweise teuer zu stehen kommen. Umso wichtiger ist es, den genauen Wert des Erbes zu ermitteln. Entsprechend des festgestellten Werts werden Steuern fällig. Es ist ratsam, einen Steuerexperten für Erbschaftssteuer zu kontaktieren. Er kann Sie bestmöglich beraten und unterstützen.
3. Verwaltung und Finanzierung der Immobilie
Sobald eine Erbengemeinschaft existiert, müssen die Verwaltung und die Finanzierung der Immobilie einvernehmlich erfolgen und geklärt sein. Das bedeutet, dass finanzielle Mittel für eine angemessene Instandhaltung der Immobilie vorhanden sein müssen. Unter anderem fallen Kosten für die Grundsteuern und Versicherungen an. Auch Reparaturen, Renovierungen oder weitere Instandhaltungsmaßnahmen sowie mögliche Kreditraten oder etwaige bestehende Hypotheken müssen berücksichtigt werden.
4. Rechtlich komplexe Situation
Damit die Immobilie aus dem Erbe richtig verwaltet wird, ist es unbedingt erforderlich, dass alle rechtlichen Verfahren und behördlichen Anforderungen erfüllt werden. Rechtliche Dokumente müssen pünktlich eingereicht und der Eintrag von Grundbuchunterlagen aktualisiert werden.
Erfahrene Anwälte helfen Ihnen, einen reibungslosen Übergang zu realisieren und die geforderten Anforderungen einzuhalten.
5. Schwierigkeiten beim Verkauf
Für einen erfolgreichen Verkauf ist es wichtig, die aktuelle Situation auf dem Immobilienmarkt zu kennen. So wird verhindert, dass die Immobilie unter Wert angeboten wird. Vor einem Verkauf sollten ebenfalls die Kosten für Renovierungen und Reparaturen berücksichtigt werden. Letztendlich führen diese im Gesamtergebnis zu einer Wertsteigerung der Immobilie. Sobald diese Punkte geklärt sind, müssen potentielle Käufer gefunden werden, die bereit sind, einen angemessenen Kaufpreis zu zahlen.
6. Emotionale Belastung
Zu den rechtlichen und organisatorischen Aspekten, die mit dem Erbe einer Immobilie in Zusammenhang stehen, kommen in vielen Fällen Spannungen innerhalb der Familie hinzu. Der teilweise langwierige Prozess ist nervenzehrend und sorgt für privaten Stress und Familienkrisen.
Mit fähigem Rechtsanwalt die Immobilie kompetent verwalten
Das Erbrecht gilt als eines der komplexesten Rechtsgebiete in Deutschland. Daher ist es umso wichtiger, einen kompetenten Anwalt an seiner Seite zu wissen. Ein Rechtsanwalt vertritt Sie bei allen juristischen Angelegenheiten und hilft Ihnen, das bestmögliche Ergebnis bei einer Erbauseinandersetzung zu erzielen.
Rechtsanwalt Andreas Traub gilt als versierter Spezialist im Erbrecht. Dank seiner langjährigen Berufserfahrung kann er Sie bestmöglich durch den Prozess der Auflösung der Erbengemeinschaft begleiten und das für Sie beste Resultat bei der Aufteilung des Nachlasses ermitteln.
Rechtsanwalt Traub
Was bedeutet eine Erbauseinandersetzung?
Durch gesetzliche Erbfolge oder das Testament des Erblassers wird der Nachlass auf den Erben übertragen. Sind mehr als nur ein Erbe vorhanden, entsteht automatisch eine Erbengemeinschaft. Sobald eine Erbengemeinschaft existiert, hat kein Miterbe das Recht, alleine über den Nachlass zu entscheiden. Bei einem Verkauf müssen beispielsweise alle Miterben einverstanden sein. Auch bei der Verwaltung des Erbes sind alle Miterben gleichermaßen eingebunden.
Häufig kommt es unter den einzelnen Erben zu Uneinigkeiten bis hin zum Streit vor Gericht. Laut Erbrecht hat jeder Erbe das Recht, eine Erbauseinandersetzung zu verlangen. Bei der Auseinandersetzung wird der Nachlass unter den Miterben abgewickelt und aufgeteilt.
Ausnahme: Ausschluss einer Auseinandersetzung der Erbengemeinschaft
Auch wenn prinzipiell jeder Erbe eine Erbauseinandersetzung fordern kann, gibt es Fälle, in denen Ausnahmen existieren. So kann etwa der Erblasser selbst eine Anordnung hinterlassen, welche eine Auseinandersetzung ausschließt. Oft ist das der Fall, wenn ein Unternehmen oder eine Firma Bestandteil des Erbes ist, welche in Familienhand bleiben soll. Durch den Ausschluss einer Erbauseinandersetzung wird verhindert, dass die Firma verkauft werden muss.
Die Immobilie als unteilbarer Gegenstand
Sofern mehrere Erben, aber nur ein Vermögenswert im Nachlass existiert, muss dieser verkauft werden, um das aus dem Verkauf erzielte Geld entsprechend den jeweiligen Erbanteilen unter den Erben aufteilen zu können. Möglich ist ein einvernehmlicher Verkauf oder eine Zwangsversteigerung, sollten sich die Miterben nicht einig sein. Allerdings können nicht alle Erbgegenstände verkauft werden. Auch der Wunsch des Erblassers oder der Miterben können einen Verkauf an Dritte verhindern.
Unteilbare Gegenstände
Nicht alle Erbgegenstände sind teilbar. Zu nicht teilbaren Gegenständen zählen häufig bebaute Grundstücke. Da die Aufteilung der Immobilie in Eigentumswohnungen nicht gewünscht ist, kann das Erbe nicht wie üblich in einer Erbengemeinschaft untereinander aufgeteilt werden. Sollten Eigentumswohnungen errichtet werden und jeder Erbe eine oder mehrere Wohnungen zugesprochen bekommen, wird gleichzeitig eine Wohnungseigentümergemeinschaft gebildet. Diese Wohnungseigentümergemeinschaft kann nicht geteilt werden.
Wird unter den Erben keine Einigung gefunden, hat jeder einzelne Erbe das Recht, gegen seine Miterben zu klagen.
Aufsetzen eines Immobilienvertrags
Sobald eine Immobilie Bestandteil des Erbes ist, muss bei einer Erbauseinandersetzung ein Vertrag aufgesetzt werden. Das Gleiche gilt bei einem Unternehmen oder Unternehmensanteilen. Anteile eines Unternehmens können nur durch einen notariellen Vertragsschluss an Miterben übertragen werden.
Der Immobilienvertrag regelt die Aufteilung und enthält Informationen wie das Auszahlungs- und Übertragungsdatum. Sobald alle Miterben den Vertrag unterzeichnet haben, tritt dieser in Kraft.
Damit Ihre Interessen bestmöglich vertreten werden, sollten Sie auf die Unterstützung durch einen spezialisierten Anwalt zurückgreifen. Er sorgt dafür, dass der Vertrag juristisch korrekt formuliert ist und außerdem in Sachen Erbstreitigkeiten schlichten kann. Dadurch lassen sich teure Gerichtsverhandlungen vermeiden.
Mögliche Vorgaben des Erblassers
Der Erblasser kann bereits zu Lebzeiten einige Vorgaben an das Erbe und die Erbauseinandersetzung knüpfen. Beispielsweise kann das der Fall sein, wenn der Erblasser nicht wünscht, dass ein Unternehmen oder eine Immobilie im Rahmen der Erbauseinandersetzung verkauft werden soll.
Die Teilungsanordnung
In einigen Fällen legt der Erblasser fest, welcher Erbe welche Nachlassgegenstände erhalten soll. Erhält ein Erbe durch diese Regelung Immobilien oder GmbH Anteile, kann er allein über diesen Teil des Erbes entscheiden, ohne die Gemeinschaft der Miterben in seine Entscheidungen einbeziehen zu müssen.
Damit die Anordnung seinem Wunsch gemäß erfüllt wird, bestimmt der Erblasser oft einen Testamentsvollstrecker. Dieser sorgt dafür, dass es bei der Nachlassverwaltung zu keinen Streitigkeiten unter den Miterben kommt.
Alleinerben bestimmen
Ein Erblasser hat die Möglichkeit, einen Alleinerben zu bestimmen. Sobald ein Alleinerbe Anspruch auf die Erbschaft erhält, wird keine Erbengemeinschaft gebildet und es ist somit auch keine Erbauseinandersetzung möglich.
Meistens kommt ein Alleinerbe bei einem sogenannten Berliner Testament zum Tragen. Dabei wird der Ehepartner als alleiniger Erbe eingesetzt.
Erbteilungsverbot
Erblasser können gemäß § 2044 BGB die Erbauseinandersetzung blockieren. Dadurch wird verhindert, dass das Erbe auseinandergerissen oder sogar versteigert wird. Nach Ablauf von 30 Jahren nach dem Tod des Erblassers wird dieses Verbot aufgehoben. Das Verbot kann bestimmte Nachlassgegenstände oder den kompletten Nachlass betreffen.
Ihre Möglichkeiten zur Erbauseinandersetzung
Nachlass bewerten
Als erster Schritt bei einer Erbauseinandersetzung erfolgt die Bewertung. Diese ist notwendig, damit eine gerechte Aufteilung möglich ist. Sofern sich die Miterben einig sind, kann das Erbe aufgeteilt und die Erbengemeinschaft aufgelöst werden.
In einigen Fällen kommt es vor, dass sich die Erben nicht über den Wert einigen. Bei diesem Fall stehen die folgenden Möglichkeiten zur Verfügung:
Abschichtung
Erbteilsübertragung:
Einreichen einer Klage
Erbauseinandersetzung mit Vertrag
Sobald geklärt ist, wie das Erbe unter den einzelnen Miterben aufgeteilt werden soll, kann ein Erbauseinandersetzungsvertrag aufgesetzt werden. Der Vertrag muss von jedem Miterben unterschrieben werden. Notariell beurkundet werden muss der Vertrag nur dann, sofern sich Immobilien oder Grundstücke im Nachlass befinden.
Ein Erbauseinandersetzungsvertrag, vor allem ein Vertrag, der notariell beurkundet werden muss, sollte immer von einem Rechtsanwalt aufgesetzt werden. Achtung: Im Internet finden sich zahlreiche Muster und Vorlagen, allerdings sollten Sie hier aufpassen.
Schnell werden wichtige Inhalte übersehen und es droht die Gefahr, dass die Erbauseinandersetzung nicht als rechtskräftig anerkannt wird. Daher ist immer die Beteiligung durch einen Anwalt ratsam. Er kann alle wichtigen Angaben berücksichtigen und einen juristisch einwandfreien Vertrag erstellen.
Abschichtung
Bei der Abschichtung scheidet ein Erbe, in der Regel gegen eine Abfindungszahlung, aus der Erbengemeinschaft aus, indem er auf seinen Erbanteil verzichtet. Der Erbteil des ausscheidenden Erben wird auf die Erbmasse der restlichen Miterben angerechnet. Eine Abschichtung kann, muss aber nicht zwingend schriftlich festgehalten werden.
Sofern es zu einer Abschichtung kommt, erhöht sich dadurch der Anteil der in der Erbengemeinschaft verbleibenden Erben.
Erbauseinandersetzung durch Erbteilsübertragung
Ähnlich wie eine Abschichtung funktioniert eine Erbteilsübertragung. Auch hier scheidet ein Erbe, in der Regel gegen eine Zahlung, aus er Erbengemeinschaft aus. Im Gegensatz zu einer Abschichtung wird der entsprechende Erbteil jedoch nicht gleichmäßig an die restlichen Miterben verteilt. Dabei ist sowohl eine Schenkung als auch ein Verkauf möglich. Handelt es sich um einen Verkauf, können die Miterben in einem Zeitraum von zwei Monaten den Erbteil zu einem Vorkaufsrecht erwerben. Dritte gehen, sofern die Miterben den Erbanteil erwerben, leer aus.
Kommt es zu einer Erbteilsübertragung, muss diese durch einen notariell beurkundeten Erbteilsübertragungsvertrag festgehalten werden.
Erbauseinandersetzung durch Klage
Sofern es keine Einigung über die Verteilung des Erbes gibt, ist der letzte Ausweg die Klage. Die Erbauseinandersetzungsklage, die oft auch als Teilungsklage oder Erbteilungsklage bezeichnet wird, sollte immer als letzte Option genutzt werden. Eine solche Klage kann nicht nur sehr langwierig, sondern auch teuer sein. Nicht zuletzt kommt es dabei immer wieder zu Streitigkeiten innerhalb der Familie.
Kann eine Klage, beispielsweise durch das schlichtende Eingreifen eines Anwalts, verhindert werden, sind folgende Punkte wichtig:
Jeder einzelne Miterbe kann eine Erbauseinandersetzung einklagen. Voraussetzung ist ein Teilungsplan, der beschreibt, wie der Erbe den Nachlass aufteilen möchte.
Nicht teilbare Gegenstände wie Immobilien werden verkauft
Der Teilungsplan wird durch das Gericht geprüft und durchgesetzt
Spezialisten sorgen für eine ideale Auflösung der Erbauseinandersetzung
Damit die Erbauseinandersetzung ganz in Ihrem Sinne abgewickelt werden kann, sollten Sie sich Unterstützung durch einen Rechtsanwalt holen.
Rechtsanwalt Andreas Traub gilt als erstklassiger Experte für Erbrecht und begleitet Sie von Anfang an bei dem Prozess der Auflösung der Erbengemeinschaft. Sollte es Uneinigkeiten unter den Miterben geben, unterstützt er Sie bei der Geltendmachung Ihrer Ansprüche.
Rechtsanwalt Traub steht Ihnen als professioneller und starker Partner bei einer Erbauseinandersetzung zur Seite und hilft Ihnen unter anderem bei den folgenden Themen:
FAQ - Wissenswertes zum Thema Erbauseinandersetzung
1. Was kostet eine Erbauseinandersetzung?
Solange es nicht zu einem Streit vor Gericht kommt, fallen in der Regel nur Gebühren für die Aufsetzung eines Vertrags und dessen Beglaubigung an. Zusätzlich sollten Sie die Kosten für die Testamentseröffnung, Gebühren für die Erteilung des Erbscheins und eventuelle Kosten für eine Umschreibung von Immobilien im Grundbuch berücksichtigen. Alle entsprechenden Gebühren ergeben sich aus dem Gerichts- und Notarkostengesetz (GNotKG) bzw. dem Rechtsanwaltsvergütungsgesetz (RVG).
2. Welche steuerlichen Auswirkungen hat eine Erbauseinandersetzung?
In der Regel müssen Sie keine steuerlichen Auswirkungen befürchten. Nur, wenn es zu Ausgleichszahlungen kommt, da ein Erbe einen größeren Anteil erhält als ihm rechtlich zusteht, müssen hierfür Steuern gezahlt werden.
3. Herrscht eine Auskunftspflicht über den Nachlass?
Alle am Erbfall beteiligten Personen haben das Recht, über den Nachlassbestand informiert zu werden. Nur, wenn jeder Miterbe weiß, wie hoch der Nachlass ist, lässt sich der genaue Wert für jeden einzelnen Erben ermitteln. Die Auskunftsansprüche verjähren erst 30 Jahre nach dem Tod des Erblassers.
4. Was passiert, wenn sich die Erben nicht einig werden?
Können sich die Erben nicht einvernehmlich auf eine Lösung im Umgang mit Immobilien oder Grundstücken einigen, welche im Nachlass vorhanden sind, müssen diese teilbar gemacht werden. Das bedeutet, dass das Haus oder das Grundstück verkauft oder zwangsversteigert werden muss.